Проведение общих собраний в доме

Тема в разделе "Инициативы наших форумчан", создана пользователем Фролик, 18 янв 2017.

  1. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    В этой теме предлагаю обсудить вопросы, связанные с проведением общих собраний собственников.

    Вопрос проведения общего собрания в новостройке достаточно актуальный и очень трудоемкий. В доме должен быть человек или группа лиц, которые возьмут на себя процесс организации первого собрания. Чтобы успешно провести собрание необходимо найти как минимум 50% собственников помещений исходя из права собственности на квадратные метры.

    Дальше я расскажу об этапах:

    1. Первое с чего нужно начать - это составление реестра собственников жилья. Конкретных форм нет, поэтому Вы можете использовать любой формат. Я остановился на таблице xls, где выделил следующие столбцы:

    - Номер квартиры
    - Подъезд
    - Этаж
    - ФИО собственника
    - Контактный телефон
    - ФИО представителя (это любой человек, который может довести информацию до собственника, либо быть его представителем по доверенности)
    - Телефон представителя
    - Площадь помещения
    - Вид собственности (индивидуальная, совместная, долевая)

    В таблице так же нужно указать % кворума, который считается как площадь помещения собственника/площадь всех помещений дома (жилые+нежилые).

    2. После того как Вы создали шаблон Вашего реестра - нужно начать его заполнять. Вы тут же столкнетесь с рядом проблем:

    - Как понять кто есть собственник, сколько их и какая у них собственность
    - Как понять какая площадь помещения
    - Все ли помещения оформлены в собственность

    На эти вопросы Вам поможет ответить росреестр, из которого любой желающий может запросить выписку. Итак, Вам нужен запрос данных из ЕГРП. К сожалению подобная информация хоть и открытая, но не предоставляется бесплатно, т.е. нужно заплатить, чтобы ее получить. Самый дешевый способ - напрямую в росреестре. Для этого нужно купить пакет запросов (1000 запросов=1000 руб + комиссия около 30 руб в зависимости от способа оплаты). Соответственно купив 1000 запросов Вы можете запросить в росреестре выписку по 1000 помещениям, получив информацию о ФИО собственника или собственниках помещения с указанием их доли, площадь помещения. Если помещение не оформлено в собственность, то по такому запросу в росреестре информации не будет.

    Данные выгружаются из росреестра в формате архива, 1 архив = 1 помещение.

    Далее нужно каким-то образом эти данные преобразовать в удобный вид. Для этого есть разные способы, я остановился на сервисе, с помощью которого в дальнейшем мы будем проводить все собрания (об этом ниже). Итак, регистрируемся на портале dom.burmistr.ru и делаем запрос данных по нашему дому (здесь мы запрашиваем только верхнеуровневые данные, т.е. наличие данных в росреестре, это бесплатно). Из этой информации мы можем понять какие есть помещения в нашем доме, у каких помещений нет собственника. Там же можно запросить данные в росреестре, оплатив 20 руб за каждое помещение, тогда данные в систему выгрузятся автоматически. Либо загружаем в систему полученные из росреестра архивы.

    3. Далее мы получаем в более менее удобном виде данные уже в системе. Оттуда мы можем с помощью ручного копирования скопировать в наш xls ФИО собственника, площадь помещения, тип собственности. Это можно делать сразу после загрузки данных на портал dom.burmistr.ru, но с учетом того, что решение о проведении собрания целесообразно принимать только после того, как Вы получили живые контакты собственников, поэтому я проставлял площадь каждой квартиры в свой xls только после того, как я получил телефон собственника или его представителя - чтобы удобнее было считать % предполагаемого кворума на собрании.

    4. Как получить контакты собственников:

    Фактически есть 3 способа:

    - повесить объявление
    - раскидать по ящикам листовки
    - обойти квартиры

    Я использовал все 3 способа в указанное выше порядке. В объявлении было указано, что ведется сбор контактов, просьба сообщить телефон указанным способом. К сожалению выхлоп был достаточно маленький, все объявления бесследно исчезали буквально в тот же день.

    Чуть более оперативно шел процесс после спама по ящикам. В те ящики, по которым контактов не было в результате работы объявления, были опущены небольшие визитки с указанием моих контактов и просьбы связаться со мной.

    В результате этих двух активностей было набрано около 15% квартир.

    Третий способ оказался самым эффективным, но в тоже время самый трудоемкий. Нужно обойти все-все квартиры, контактов по которым нет (а это 85% всех квартир в моем случае), пообщаться с жильцами, рассказать кто ты такой и зачем тебе контакты. Нужно быть готовым к тому, что люди в принципе достаточно далеки от вопросов проживания в многоквартирных домах, у большинства нет понимания, что такое общедомовые вопросы и зачем им вообще в чем-то участвовать.

    Наиболее активных жильцов можно записывать в будущий совет дома. Лучше, если это будут жильцы с разных подъездов, достаточно 1-2 человек с подъезда.

    Вполне вероятно в Вашем доме будут такие квартиры, у которых не оформлено право собственности, хотя люди там вполне могут быть. Проблема в том, что такие квартиры влияют на успешность проведения голосования, т.е. жильцы не имеют права принимать участие в голосовании, т.к. не являются собственниками, но в тоже время их площадь учитываются при подсчете голосов, т.е. это такой баласт, который отбросить нельзя и таких квартир может быть достаточно много.


    5. Принятие решения о проведении собрания

    Проведение собрания целесообразно планировать как только Вы набрали минимум 50% контактов жильцов (лучше если это будут все собственники, так проще). Как я уже писал выше, процент считается по площади квартиры или, если у квартиры долевая собственность, то по числу квадратных метров каждого из собственников. Так, например, вес "однушки" при подсчете голосов будет наименьшим, а вес "трешки" будет наиболее значимым. В тоже время у однушки может быть один собственник и он у Вас есть, а в трешке три собственника и Вы нашли только одного из них. В таком случае учитывайте конкретную площадь собственника. Есть квартиры, где собственность совместная (обычно это муж и жена), в таком случае квадратные метры никак не разделены между ними и право голоса имеет любой собственник.

    6. Планирование собрания

    Итак, Вы собрали достаточное количество контактов собственников и пришло время назначить дату собрания. Обратите внимание, что собственников необходимо оповестить о таком собрании путем направления в их адрес повестки собрания (список конкретных вопросов), которые будут обсуждаться на собрании. Сделать это нужно за 10 дней до даты проведения собрания. Сделать это нужно почтой в адрес собственников. Проблема заключается в том, что получить адреса собственников невозможно - это персональные данные. Поэтому остается либо вывешивать объявление на доске, что не является должным уведомлением согласно ЖК РФ, либо получать подпись собственника на бланке уведомлений, что опять же требует поквартирного обхода.

    Сейчас ЖК РФ позволяет проводить собрание в очно-заочной форме. Это значит, что инициатор собрания должен указать дату и время очной встречи с собственниками, где будут обсуждаться вопросы из повестки, а далее перенести голосование на заочное, т.е. заполнение бланков для голосования и передачу их инициатору.

    Для проведения собрания можно использовать сервис dom.burmistr.ru. Он позволяет спланировать собрание, сформировать необходимые документы. Использование сервиса не бесплатное, стоимость проведения одного собрания составляет 1000 руб вне зависимости от количества квартир. Первое собрание можно провести бесплатно.

    Собрание будет признано состоявшимся, если будет набрано более 50% голосов по числу площади помещений. Обратите внимание, что по ряду вопросов требуется получить более 2/3 голосов, т.е. 67%.

    Не стоит забывать о собственниках нежилых помещений. В основном собственником является ЗПИФ Рассказовка под управлением УК Эссет менеджмент. В их адрес повестку собрания и бланки для голосования необходимо направить заранее, как минимум за 10 дней до проведения собрания.

    7. Повестка собрания

    Важно четко изложить суть обсуждаемых вопросов. Не стоит пихать в повестку все что Вам взбредет в голову. Помните, что общее собрание собственников решает вопросы исключительно в рамках действующего законодательства и исключительно в рамках своего многоквартирного дома.

    В повестку первого собрания обязательно нужно включить вопрос создания совета многоквартирного дома, назначения председателя совета многоквартирного дома. Многих жильцов этот вопрос сразу пугает, кто-то считает, что это повлечет за собой сбор денег, кто-то не видит разницы между созданием совета дома и организацией ТСЖ. Совет дома - это инициативная группа, полномочия которой указаны в ЖК РФ. Совет дома выполняет свои функции исключительно на безвозмездной основе. Основные задачи совета дома - это проведение общих собраний и контроль выполнения решений, которые были приняты на собрании.

    Так же не забудьте включить в повестку собрания вопрос о доведении до собственников результатов собрания, а так же о способе информирования о будущих собраниях - через размещение информации на доске объявлений в подъезде.

    Помните, что как только Вы утвердили повестку собрания, изменить ее в рамках текущего собрания будет невозможно. Т.е. на обсуждение и голосование будут вынесены только те вопросы, которые есть в повестке. Голосование по иным вопросам является нарушением.

    Не забудьте указать в повестке кто и как будет считать голоса. Сделать это необходимо в рамках отдельного вопроса в виде: Утвердить счетную комиссию собрания в следующем составе ФИО + номер квартиры. Достаточно 2-3 человек.

    В повестке так же необходимо указать срок приема заполненных бланков голосования. Обычно для этого достаточно 30 дней с момента проведения собрания.


    8. Проведение собрания

    Итак, Вы назначили дату собрания. Не забудьте повесить на доске объявлений в каждом подъезде соответствующее уведомление с повесткой собрания. Будет плюсом, если Вы сделаете смс рассылку с указанием даты проведения собрания по тем контактам, которые Вы собрали. Для рассылки можно использовать сервис semysms.net с помощью приложения на телефонах с андроид (рассылка будет идти с Вашего номера телефона, соответственно за смс платите Вы, но с учетом наличия больших пакетов на тарифах рассылка порядка 300 смс не является проблемой).

    В указанный день и время Вы все встречаетесь в оговоренном месте, обсуждаете вопросы, отвечаете на вопросы тех кто пришел. Раздаете присутствующим анкеты для голосования и расходитесь по своим делам. В повестке Вы так же должны указать способ передачи инициатору собрания заполненных анкет. Сделать это можно через почтовые ящики, которые Вы укажете для каждого из подъездов. Далее совет дома распространяет по почтовым ящикам анкеты для голосования и ждете результатов.

    9. Подсчет голосов

    Голоса можно считать на ежедневной основе, примерно прикидывая наличие кворума Вашего собрания, параллельно подгоняя тех, кто был на собрании, но не передал бланк, кто есть в списке Ваших контактов, но никак не проголосовал. Помните, что от того насколько Вы будете инициативны зависит исход всего собрания. Формально завершить прием бланков Вы должны в день, указанный как конечный день приема голосов в повестке собрания, т.е. передать голоса после указанного дня является нарушением. Далее в течение 10 дней необходимо подсчитать голоса и выпустить протокол собрания. Данный протокол необходимо подписать инициатором собрания и счетной комиссией, далее передать в УК для работы.

    ----------------

    Это мой первый опыт, поэтому вопросы, замечания принимаются.
     
    Последнее редактирование: 18 янв 2017
    Александр и apolanski нравится это.
  2. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Многих волнуют вопросы консьержа и видеонаблюдения. Прежде чем выносить вопрос о консьерже на собрание, Вам необходимо проработать различные варианты реализации данной услуги, время работы (днем или круглосуточно), консьерж или полноценная охрана (вооруженная или нет), как будет формироваться плата за консьержа (фиксированно с квартиры или пропорционально площади), либо по принципу кто сколько может. Соответственно как только Вы проработаете предложение по каждому из варианту - можно выносить на голосование собственников на очередном или внеочередном собрании.

    По видеонаблюдению - необходимо так же проработать вариант где будут стоять камеры, как будет проводиться запись, где и как будет храниться контент, кто будет иметь к нему доступ. Соответственно определить стоимость данного решения и опять же вопрос стоимости - кто и как сдает на видеонаблюдение.
     
  3. Лялька

    Лялька Коренной житель

    Регистрация:
    31 янв 2016
    Сообщения:
    531
    Симпатии:
    26
    Адрес:
    3
    Спасибо за подробные инструкции! Думаю многим это пригодится. И спасибо за вашу активную жизненную позицию.
     
  4. Андрей18

    Андрей18 Почетный житель

    Регистрация:
    11 июл 2012
    Сообщения:
    1.465
    Симпатии:
    108
    Адрес:
    3 (теперь Дом 4)
    Привет!
    Очень понравился Ваш подход к проведению собрания (всё по полочкам). А Вы часом не программист?:13:
    Вопросики:
    1. Удалось ли Вам при таком замечательном подходе провести собрание или это пока подготовка к нему?
    2. Не кажется ли Вам что в первое-второе собрание целесообразно независимо от типа дома (монолит/панелька) , фазы и корпуса включить ряд обязательных вопросов.
    А именно:
    - запрет на размещение рекламных конструкций, досок обьявлений, информационных материалов любого назначения и принадлежности в доме, в лифтах дома, стенах дома, на внешних стенах дома, на территории принадлежащей дому (сейчас, по заверениям УК - до первого бордюрного камня поскольку не было межевания). А также запрет на размещения любых информационных (рекламных) конструкций на территории у дома если они ограничивают обзор дороги (прилегающей территории) для проезжающих машин и тем самым создающих угрозу безопасности жителей.Данный пункт позволит блокировать возможность превратить наши подъезды в черт знает что
    - запрет на размещение на крыше или стенах дома передающих/приемных антенн не принадлежащих собственникам дома. Данный пункт позволит блокировать возможность размещения на крыше здания антенн сотовых операторов, ретрансляторов и т.д.
    - разрешить жителям дома установку на крыше здания приемных телевизионных антенн при условии отсутствия повреждения гидроизоляции кровли (данный пункт - для монолитов, поскольку в них имеется возможность монтажа указанных антенн без повреждения гидроизоляции кровли. Именно так уже смонтированы на крышах монолитов антенны, напоминающие телевизионные и принадлежащие посторонней организации.)
    - запретить любым организациям подключать любые потребители электроэнергии к общедомовым электросетям без приборов учета (счетчиков) и последующего ежемесячного внесения платы за израсходованную электроэнергию на статью "общедомовое потребление электроэнергии". В настоящее время несколько организаций подключились к общедомовым электросетям и не платят за это. А именно: "Акадо", "Телеком центр", и "контора, которой принадлежат антенны в монолитах".
    Одновременно потребовать от УК установку приборов учета электроэнергии для посторонних потребителей либо отключения их.

    Формулировки конечно не совершенны, а по сути вопроса как?
     
  5. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    К счастью нет, я бизнес-аналитик, но в it :-)

    Собрание как раз идет, очная часть прошла, подведение итогов в конце февраля.

    Не вижу в этом необходимости, любое использование общедомового имущества требует согласования с собственниками, которое согласно ЖК РФ осуществляется путем проведения ОСС. По поводу территории вне участка дома - я полагаю, что это не в компетенции ОСС конкретного дома, т.к. этот участок не является их собственностью.

    Сейчас антенны сотовых операторов на домах не размещаются. Но есть нюансы, например, при подключении дома к оператору связи, ему для предоставления услуги необходимо установить оборудование. МГТС, например, обычно строит кабельные каналы, которые автоматически признаются общедомовой собственностью, т.к. предназначены для обслуживания более 1 квартиры.

    Вот здесь не согласен. Разрешить кому именно? отдельному собственнику? А если все полезут ставить туда антенны? Установка подобных устройств требует проекта и опять же проведения общего собрания, т.к. крыша общая и все имеют право разрешить или запретить ею пользоваться.

    Сейчас ввиду постановления 1498 все сверх норматива по электричеству будет оплачиваться за счет ук. Я ранее выяснял схему подключения оборудования телеком центра, ук предоставила отписку, что телеком центр вправе заключать прямые договора с поставщиком ресурса, сам мосэнергосбыт в ответ на обращение спросил адрес и больше не связь не выходил.
     
  6. Андрей18

    Андрей18 Почетный житель

    Регистрация:
    11 июл 2012
    Сообщения:
    1.465
    Симпатии:
    108
    Адрес:
    3 (теперь Дом 4)
    Я обращался в Мосэнергосбыт и получил устный ответ: "дома по указанным Вами адресам не являются клиентами Мосэнергосбыт. Все вопросы по подключению внутри Ваших домов находятся исключительно в ведении Вашей УК".
     
  7. berkut

    berkut Почетный житель

    Регистрация:
    11 фев 2013
    Сообщения:
    3.069
    Симпатии:
    106
    Адрес:
    корп7 (С.Маршака - 14)
    подтверждаю. тоже пробивал вопрос в энергосбыте. мы для них не абоненты. все через УК.
     
  8. berkut

    berkut Почетный житель

    Регистрация:
    11 фев 2013
    Сообщения:
    3.069
    Симпатии:
    106
    Адрес:
    корп7 (С.Маршака - 14)
    у нас это не работает. по простой причине. у нас не ведется учет нормативного потребления. все жители платят по свои квартирным приборам, а счетчик домового потребления жилого направления учитывает потребление в том числе и подъездное.
    учет потребления тех зоны учитывается счетчиком, но ни как не учитывется что жа там потребляет. иными словами мы как жители оплачиваем как плату на МОП все электроэнергию дома за вычетом электроэнергии на официальную нежилую площадь.(правда проверить это практически не возможно). если подключить любой потребитель к любой цепи дома, мы этого не заметим и будем платить.
     
  9. Андрей18

    Андрей18 Почетный житель

    Регистрация:
    11 июл 2012
    Сообщения:
    1.465
    Симпатии:
    108
    Адрес:
    3 (теперь Дом 4)
    Тогда надо заявление в УК с требованием:
    - установить приборы учета
    - взыскать с "телеком центра" и прочего ворья в пользу жителей дома за прошедшие годы.
     
  10. Vlad73

    Vlad73 Коренной житель

    Регистрация:
    3 мар 2015
    Сообщения:
    565
    Симпатии:
    20
    А если послать жалобу в органы, то придут проверят и составят акт ? Куда надо слать ?
     
  11. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    А в чем заключался вопрос в адрес РСО? Дом не может быть клиентом РСО. Клиентом может быть или физическое или юридическое лицо. В нашем случае электроснабжение предоставляется через договор управления, поставщик ресурса - ОАО
    «Мосэнергосбыт».

    Расходы на ОДН регламентируются в определенном объеме, все что сверх этого объема - оплачивает управляющая организация.
     
  12. Маняка

    Маняка Коренной житель

    Регистрация:
    13 сен 2015
    Сообщения:
    233
    Симпатии:
    13
    Адрес:
    7 фаза, Б.Пастернака, 29к2, (8 корп.)
    Извините, можете объяснить, почему вес голоса собственника однушки меньше веса трешки? Если в трешке один собственник?
     
  13. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Если в однушке и трешке по одному собственнику, то их собственность выражена в площади квартиры - условно 40 и 80 м2 соответственно. Если собственность на квартиру совместная, то считается, что такие собственники не поделили квартиру и суммарно у них площадь составляет общую площадь квартиры (40 или 80 метров для данного примера), т.е. такие собственники голосуют по одной анкете и должна договориться как они выражают свое общее мнение. Если собственность долевая, то здесь каждый голосует в пределах своей собственности на квадратные метры. Например, в однушке 40м2 два собственника, у них доли 1/2 у каждого, т.е. каждый голосует сам за себя в пределах своих 20 м2.
     
  14. Ju Ju

    Ju Ju Коренной житель

    Регистрация:
    4 дек 2014
    Сообщения:
    319
    Симпатии:
    10
    не была на собрании, но заочно проголосовала, кстати этот вопрос поднимался? в идеале бы охрану нам хорошую и полноценную.
     
  15. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Вопрос будем прорабатывать советом дома для обсуждения на будущих собраниях. Пока не очень понятно сколько собственников в принципе на связи и готовы поддерживать инициативу. Но на собрание необходимо выносить конкретное предложение, где будет указано: кто, как, в каком формате осуществляет охрану, какие полномочия есть и самое главное - сколько это стоит. Без данной информации что-то обсуждать на собраниях смысла нет - человек должен выбирать конкретное предложение и желательно чтобы их было более, чем одно.
     
  16. Batyr

    Batyr Старожил

    Регистрация:
    31 авг 2014
    Сообщения:
    629
    Симпатии:
    117
    Адрес:
    6
    Фролик, что в итоге получились с заочным голосованием? Какие результаты?
     
  17. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Кворум 51.5%, я размещу протокол на стендах в ближайшие пару дней, сегодня всем будет рассылка по смс.
     
  18. Vlad73

    Vlad73 Коренной житель

    Регистрация:
    3 мар 2015
    Сообщения:
    565
    Симпатии:
    20
    А тут есть на форуме список вопросов на которые вы голосовали ?
     
  19. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    http://smd15.ru/news/oss01/
     
    Vlad73 нравится это.
  20. Vyacheslav

    Vyacheslav Старожил

    Регистрация:
    22 окт 2013
    Сообщения:
    735
    Симпатии:
    21
    Адрес:
    2
    Такой вариант поднимается наверное в 99% новостроек. Итог: очень дорого, давайте остановимся на консьерже. Консьерж - это всего 300 рублей с квартиры