Передача земельных участков под МКД в общую долевую собственность

Еще вспомнил про положения ДДУ, касающиеся штрафных санкций за неподачу заявления по передаче придомовоых земльных участков в собственность жильцам дома...
Там какие вопросы могут быть?

 

Участков нет. Если бы были, то в общую собственность они переходят автоматически. Отдельных свидетельств о регистрации прав на общую собственность не выдаётся.

 

А мне что-то помнится, что Абсолют где-то писал, что межевание производится по первому же запросу любого жильца... Или я чего то не догоняю?
Приду домой -точно посмотрю пункт ДДУ

 

Это никогда не помешает, вдруг что-нибудь отыщется. Однако, до сих пор подобные поиски убедительных результатов не дали. Из законодательства следует, что в случае частной собственности на землю, на которой ведётся строительство домов, никто ничего межевать не обязан, если не хочет.

 

Ну вот те раз!
Спорили спорили о том, что строя МКД за деньги дольщиков Абсолют должен согласно совокупности 2х известных статей из ЖК и ГК передавать дольщикам дома вместе с прилегающей территорией (для этого - проводить межевание) ... А теперь снова вывод что Абсолют не хочет. Почему тогда по факту конкретно Вы, оплачиваете уборку прилегающей территории, если она является частной собственностью?

 

Те статьи - типа "как только (придомовые участки будут сформированы и поставлены на кадастровый учёт), так сразу (они перейдут в общую собственность)". Но там не сказано про то, когда и кто должен. Единственное требование: до ввода в эксплуатацию должны быть "установлены размеры и границы участков" (а не отмежеваны, и не поставлены на учёт). Вот они и установлены, о чём можно узнать, например, из приложений к договору управления, где указана площадь участка, с примечанием: "Включается в состав общего имущества после передачи земельного участка в общедолевую собственность в соответствии с действующим законодательством". А когда он будет сформирован и передан, и будет ли - это, выходит, зависит от интересов собственника земли.

А что предлагается? Конкретно мне не оплачивать и доказывать в суде, что я не выполняю обязанности по оплате "содержания и ремонта" из-за того, что земельный участок не входит в состав общего имущества? При том, что весь квартал оплачивает? Я не настолько фанатичен для этого. Кстати, после размежевания, насколько я понимаю, придётся платить то же самое плюс налог на землю. А из преимуществ добавится сомнительной ценности право распоряжаться участком, через ОСС и в рамках городских норм (право пользования участком и так есть).

 

Если вы утверждаете, что придомовая территория под Ваш дом не выделена и является частной собственностью, то, будучи окончательно последовательным, следует оплачивать ЖКУ требуя перерасчета за оказание услуг по её обслуживанию на том основании что межевание не проведено, прилегающая территория в ОДС не включена. Сослаться можно на те же статьи и даже, как оказалось, на договор управления.
Оплачивать же содержание и убежденно считать её частной собственностью - вот чего я не могу никак понять.
В данном случае застройщик очень грубо нарушил ФЗ-214 - передал объект долевого строительства (в который согласно 2 статье 214-ФЗ) входить должна и прилегающая территория без таковой. У меня родилась мысль - может мне в следующий раз не принять квартиру из-за отсутствия включенной территории в состав общего имущества на основании статей 7.1 и 2 214-ФЗ? Меня вполне устроит вариант сдачи квартиры застройщику по цене 1600 в день, не считая морального ущерба, зато может хоть межевание делаться начнет?

Да, налог на землю пока - копейки. А землю, которая в частной собственности, и правда можно использовать под не очень социальные объекты. Может выгоднее все-таки оплачивать налог и знать, что рядом с домом не вырастет очередное "хрючево" в виде палаток или частной парковки?

 

Это не я утверждаю, а база ГКН.

Можно, но конкретно я не ссылаюсь. Имею право?

Чужая душа - потёмки. На самом деле, плохо ли это или нет, но очень немногие обладают достаточным темпераментом для того, чтобы всегда и везде до последнего отстаивать всё, что считают правильным.
Насчёт "убеждённо считать частной собственностью". Убеждения тут совсем ни при чём, это просто объективная реальность. Можно убеждённо считать, что придомовые участки на 3.07.2014 являются общей собственностью, но Росреестру это безразлично.

Можно цитату, что именно нарушил?

 

Конечно

Верно. Именно поэтому мне сложно было понять на чем зиждется оплата ЖКУ по обслуживанию чужой частной собственности. Позиция УК - по факту пользования, ваша позиция мне теперь тоже ясна.

можно: п2 ст 2 ФЗ-214

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

в совокупности с п1 статьи 7 ФЗ-214

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

в совокупности с пп 4 п1 ст.26 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
...
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

 

Да, еще "на закуску":

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

"по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования."

Там еще интересен пункт 3.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

п.4 ст.35 ЗК РФ

"отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. "

Вывод: нужно еще заново проанализировать договор аренды между "Олетой" и ЗПИФом "Рассказовка". Такой договор обязаны предоставлять в офисе продаж на ознакомление, согласно ст 21 ФЗ-214. В земельном кодексе написано много чего про муниципальную собственность, но тут лицо частное и могут быть нюансы. Хотя, жилищное законодательство большие приоритет имеет, согласно ЖК РФ.

 

Перед подачей документов на регистрацию права собственности, приехали в РР г. Апрелевка, разговаривали с сотрудником РР по вопросу как и каким образом, какие документы должны быть представлены, чтобы зарегистрировать право собственности на долю от земельного участка пропорционально площади квартиры, т.к. согласно ГК РФ, ЖК РФ и ЗК РФ это установлено законодательно. Ответ был таков: при регистрации права собственности на квартиру автоматически регистрируется право на долю земельного участка. Вывод: РР в г. Апрелевка это не безразлично, в отличии от МФЦ на ул. Новопеределкинская!!!

 

Анализировать ничего не надо, а надо требовать от органов РР регистрации права собственности на долю земельного участка. Эти участки все стоят на кадастровом учете, ограничения права собственности с июня месяца внесены в сведения РР, поэтому при регистрации права на квартиру, должно регистрироваться право на долю земельного участка.
В РР г. Апрелевки сказали, что если хотите получить на долю земельного участка отдельное свидетельство, то для этого необходимо произвести межевание этой доли из земельного участка всего квартала застройки(произвести выдел земельного участка в счет доли) с согласия других собственников долей (проводить ОСС и принимать решение).

 

Много слов, а в итоге никаких нарушений нет.

Уже обсуждалось: в этом пункте перечислено, что входит в состав общего имущества когда это что-то существует (в силу каких-то других требований/договорённостей/решений). Например, если в доме есть лифты, то они принадлежат собственникам помещений. Но это совсем не означает, что в каждом многоквартирном доме согласно этому пункту должны быть лифты.

Тоже уже обсуждалось. Речь идёт, заметим, не о передаче права собственности на землю при передаче права собственности на недвижимость, а о передаче "прав". Т.е. при передаче права собственности на недвижимость передаются такие права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, какие имеются у собственника недвижимости в момент передачи. Например, если собственник квартиры в ПБ сейчас продаст её, то покупателю перейдёт право пользования земельным участком, на котором расположены дома. А если бы при продаже недвижимости обязательно передавалось право собственности на землю, то квартиру просто нельзя было бы продать, пока земельный участок под домом не сформирован и не передан в состав общего имущества.

 

Образование участков из существующего возможно либо с письменного согласия собственника и пользователей этого существующего участка, либо по решению суда (Земельный кодекс, ст. 11.2, чч.4, 6).

 

Отличный аргумент!

В силу закона 214-ФЗ это что-то (земля) должна существовать к моменту исполнения ДДУ. При регистрации СОС на ОДС договор аренды между застройщиком и собственником должен утратить силу как противоречащий положениям ЖК РФ.
По моему это очевидно

 

Товарищи, а давайте я Вам напомню, что речь конкретно в этой теме идет не о том, что застройщик должен что-то сам межжевать, передавать и т.п., а том что в ДДУ предусмотрены штрафные санкции, если дольщик не предпримет действий по самомтоятельному приобретению права на землю...
Или я ошибаюсь?
Может ли это как-то использоваться застройщиком при возникновении конфликтных ситуаций?

 

На мой взгляд - нет, не может. Потому что у тебя нет возможности самостоятельно приобрести право собственности на землю. Тут фишка такая, что право пользования на тебя ЖК РФ автоматом навешивает, а вот право собственности может возникнуть при условии оформления (Абсолютом) участка под МКД в границах, соответствующих городским регламентам, красным линиям и прочей лабуды. И об этом Абсолют уже на офф форуме отвечал, насколько я помню.
Их задача была при продаже нам уступок собрать согласие на межевание и межевание это провести. А они это, простите, профукали, если не сказать резче.

 

Не аргумент, а просто констатация того факта, что утверждение о нарушении не подтверждено ссылками на положения закона. Общие рассуждения тут не годятся: если утверждается, что некто нарушил обязанность, то нужно показать, что где-то эта обязанность ему недвусмысленно вменяется. Т.е. если утверждается, что застройщик или собственник земли, на которой ведётся строительство домов, до или после ввода их в эксплуатацию обязаны размежевать участок и поставить на кадастровый учёт участки под домами, то нужно найти, где именно такая обязанность прописана, а не то, что "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на правах общей долевой собственности земельный участок" и т.п.

Надоедает, конечно, но куда денешься, это придётся повторять раз за разом: нужны ссылки на положения законов. "В силу закона 214-ФЗ это что-то (земля) должна существовать к моменту исполнения ДДУ." Где и как именно это требование звучит в законе?

 

Уважаемый! Мы не жлобы, чтобы выделять земельный участок в счет своей доли и "стоять с ружьем" охранять его от других соседей. Мы только хотим, чтобы все было в соответствии с законодательством и не более. Нас устраивает, что земля под 2 кварталом застройки будет в общедолевой собственности, но при этом распоряжаться ее будет не АЭ единолично, пусть даже незаконно получившее право на это от Рассказовки (учитывая что такое право может быть только на оставшиеся доли, которые не были переданы другим участникам ДДУ), а все собственники общедолевой собственности на основании общего решения ОСС.

 

Вы, стало быть, остались при мнении, что заключение ДДУ или договоров об уступке даёт дольщикам какие-то права на землю, и эту землю кто-то кому-то незаконно перепродал. Ну, что же, вперёд и с песнями, делить "незаконно присвоенный" участок через ОСС.