Советы домов (СД)/Товарищество собственников жилья (ТСЖ) в Переделкино Ближнее

Уважаемые форумчане! Еще одно предложение : пора обсуждать тему будущих ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья), имея 10 летний опыт проживания в ТСЖ такого "накушались" - электрику при визите в холл платим, сантехнику при замене потекшей прокладки в полотенцесушителе плати, при этом он выговаривает, что зарплата низкая и скоро уйдет и коронная фраза "Что Вы хотите - дому 10 лет", при этом квартплата с моей будущей однушки 4 тыс руб в месяц (без электр, телефона и интернета), из- за пассивности жильцов отсутствует ревизионная группа ( в Уставе она есть). Очень дорогие статьи расходов: отопление, содержание и ремонт помещений, охрана ( 2 пьяных мужичка на въезде) + членские взносы. Нижние этажи Застройщики успели "прихватизировать", сдают в аренду, а мы оплачиваем им и воду и свет. Все моменты нам надо потихоньку обсуждать. Спасибо, что прочли это.

У нас всего три дома монолита - в двух разные ТСЖ, а один корпус мунициальный. Положительные моменты при наличии компетентных работников и честных : дом теплый (экономия тепла и воды дает возможность что то оплатить), хорошее водоснабжение, красивая придомная территория. Моментов много: давайте и это обсуждать, время летит и чтобы при получении первой квитанции по коммун услугам мы были сориентированы как то. У нас 2 квартиры в нашем ТСЖ и по сей день в квитанциях я разобраться не могу, а дети всю неделю на работе и им не до чего. Два года назад я сделала легкую ревизию и по заяве нам вернули 28 тыс рублей переплаты. При этом я не бухгалтер, просто по каждому месяцу сделала пересчет, а сейчас они хитро делают

 

По ТСЖ - застройщик нам к лету обещает назначить УК. причем с УК контакт также будет сразу. Думаю начнем еще на этапе создания договора на обслуживание обсуждать все интересующие моменты. копите вопросы...

 

Схема такая: Застройщик назначает Управляющую компанию, с которой будут заключены Договора по жизнедеятельности самого здания.

Жильцы дома выбирают Совет из активных, компетентных и желающих участвовать в жизни дома, а не для статуса людей, проживающих в этом доме. Совет создает Устав ТСЖ, который утверждается на общем собрании жильцов. В Уставе должен быть прописан состав Ревизионной комиссии и график проверки расходов ТСЖ.
Совет набирает на работу Управляющего ТСЖ, главного инженера, бухгалтера, паспортистку, коменданта + обслуживающий персонал: дворники, консъержи.
Приветствуется проживание ИТР в самом доме, чтобы им было не только небезразличны жалобы жильцов, но они сами знали проблему "изнутри". Пример: ТСЖ потратило огромную сумму на замену двигателя в одном из четырех лифтов, сами + представитель Мослифта подписали акт приемки (сами у себя все приняли по акту), динамики положительной ноль, отвечают: ""Вы бы поездили в нашем лифте в нашем новом доме" - поясняю - дом на Мичуринском проспекте... Говорю: "Я хочу в своем доме иметь нормальный лифт и не тратить деньги попусту" - мне пришлось по звонку сменить постоянно с глубокого похмелья механика на нового.
Работники ТСЖ первые годы арендовали себе "апартаменты" в соседнем доме за км от нас ( чтобы меньше беспокоили). Только через 5 лет штат ТСЖ снизошел переехать на наш шикарный техэтаж, в котором и комендант тусуется отдельно от того, за что она несет ответственность, не видя где, что происходит.
У самой лучшей консъержки в первый же год украли 10 видеокамер, но мы ее все так же любим и на все праздники и не только дарим подарки.
Дай Бог найти нам хороших людей за невысокую зарплату.
Александр! Наш администратор! Откройте, пожалуйста, тему ТСЖ: давайте все обсудим, так как потом мы все будем заняты РЕМОНТОМ и все будет "как всегда". С Уважением, Людмила

Все денежные расходы идут с разрешения Председателя Совета ( должность не оплачивается).

 

Насколько понимаю, ТСЖ есть смысл создавать, когда нет доверия к УК (завышенные тарифы, не целевое расходование средств, недобросовестное исполнение обязанностей и т.д.). Если же все в порядке, то зачем создавать ТСЖ? Пусть работают профессионалы... Нам на встречах ИГ с застройщиком обещают адекватную УК, с которой предлагается будущим жильцам сразу с момента создания (лето 2013) наладить контакт. Вот такие мысли...

 

Могу описать что происходит сейчас в доме подруги:
- есть ТСЖ, которое было создано застройщиком;
- в течение 7 лет расходы на содежрание ТСЖ выросли в 5 раз, т.к. :
а. собрать общее собрание в доме на 600 квартир практически нереально;
б. безграмотность населения (которое, ПОКУПАЛО свои квартиры) вопиющая;

поэтому на каком-то общем собрании (непонятно было он или нет) было принято решение руководиться ТСЖ с помощью старших по подъезду, (о чем, кстати, забыли сказать жильцам), которые:
- в консьержи засунули своих мам, бабушек и т.д.. Консьержи оплачиваемые, естестно
- в юристы и бухрагшетера также посадили жен и дочек и сыночков
- с управляющей компанией также договорились - пошли откаты.


А через 5 лет, когда новая т.н. ИНИЦИАТИВНАЯ группа решла поплескаться в денежных потоках, у них появилось НОВОЕ ТСЖ, и старое ТСЖ стало судиться с новым за деньги жителей.

Жильцы , наконец, зашевелилсь, когда платежки за 1 к квартиру 42 м достигли 6 тыс руб мес в обычной доме п 3-м (без учета света и воды, телефона) и выяснили зарплатки:
- юрист ТСЖ (зять председателя) - 150 тыс руб в мес
- бухгалтер (дочь одного из страших по подъезду) - 90 тыс руб в мес
- инженер (что он делал - неясно, т.к. если что случалось - жилец звонил в УК и вызывал кого-то оттуда) - 90 тыс руб в мес
- уборщица - 40 тыс руб в мес - у ТСЖ была комната 16 кв.м
и самая интересная должность - инспектор - 50 тыс руб в мес . Что она инспектировала - сорри, но ХЗ.

В результате деятельности ТСЖ на доме повис долг 8 млн руб.

Надо ли это ТСЖ - не знаю.


Вполне достаточно иметь старшего по дому и ИГ на безвозмездной основе для контроля УК.

 

Здравая мысль, полностью согласна.

 

Поддерживаю пока эту мысль.
Посмотрим что нам предложит застройщик. Думаю он сразу обрисует будущей УК, картину, что тут будущие жильцы очень любознательные и самоорганизованные, и что за любой косяк или непонятку любят спрашивать и получать ответы.
Хорошо что ИГ начала работать с застройщиком на стадии строительства. Так что думаю завышенных цен мы должны избежать, ну а исполнение УК своих обязательств возможно придеться и контролировать. Как показывает практика поменять УК сейчас гораздо легче чем 2-3 года назад, даже "ПИК-Комфорт" умудряются поменять на другую.

 

ТСЖ

Естественно, что в ИГ должна юыть ревизионная комиссия, в которую надо взять инженера (надеюсь, он найдется из числа жильцов), который мог бы разобраться с гигокалориями, выделяемми на дом.

 

Это да.
Но основной задачей ревизионной комиссией должна быть проверка обоснованности расходов УК, которые УК повесит на жильцов.

С другой стороны вопрос: деятельность ревизионной комиссии какими НПА регламентируется? Про ТСЖ понятно: там все прописано в ЖК. А с управляющей компанией кто нам позволит проверять ее деятельность?

 

Скажем так, если цена за обслуживание дома и придворой территории не будет слишком превышать среднюю цену за аналогичные услуги в других округах и исполнятся будут все необходимые меры, типа уборки в подъезде, вывоза мусора, уборка территории и т.д. и т.п. то меня это вполне устроит.

 

А если нет? :-)

 

Тема интересная.
1. Я лично за ТСЖ, но сразу организовать его невозможно по многим причинам, поэтому сначала будет УК от абсолюта.
2. УК будет рассматривать нас как дойную корову. А как иначе? Любая организация создается с целью извлечения прибыли. Руководитель организации (УК) стремится увеличить прибыль.
3. Как УК будет увеличивать свою прибыль?
- ставить оборудование по завышенным ценам, получая откат;
- заключать договора на обслуживание по завышенным ценам с внешними организациями, получая откат.
- навязывать услуги на своих условиях
- иметь штат самых дешевых работников самой низкой квалификации (сантехники, электрики и т.д.) и в малом количестве.
- завышать коммунальные услуги (к общедомовой электросети подключается чтото нам чуждое и крутит нам счетчик), в квитанциях за горячую воду пишут сколько стоит нагрев 1 кубометра воды (до вполне определенной температуры) а из крана течет едва теплая - разница в килокалориях преобразуется в рубли и течет в карман.

Способов очень много и все они будут использованы.

Поэтому на начальном этапе необходимо жестко контролировать УК. Любое решение УК ! Для этого нужна группа жителей с определенным статусом, с правами контролировать не потом а в процессе.
Как это сделать - пусть подскажут юристы.
P.S. Проверкой на вшивость УК может стать домофон. УК может поставить самое дорогое оборудование,заключить договор на обслуживание по зверским ценам (по конкурсу)(как проводятся конкурсы знаю не по наслышке), потом настоять чтоб квартирные домофоны покупали только у этой фирмы.

Вывод. Нужна группа, ревизионная комиссия которая действует постоянно, а не по итогам года.
Вопрос. Как это реализовать, ведь мы заключаем договор индивидуально? Дописывать каждому в договор 2 строки о постоянно действующей ревизионной комиссии? Юристы, помогите, посоветуйте!
Если этого не сделать то наши действия - просто треп и этой теме место в "разговорах за чашкой..."

 

Ну тогда надо будет снаряжать ИГ. И, если УК откажеться с ней общаться и обосновать ценообразование, то будем ставить вопрос "по Борщеву"
Ну лучше общение УК и ИГ наладить заранее

 

На последней встрече нам предложено было начать копить вопросы к УК и по ее появлению их задать... Так что начинаем копить!

 

Ну уже не плохо...

 

Основными моментами для контроля будут являться договоры, заключаемые УК с ресурсоснабжающими организациями и поставщиками оборудования, штатное расписание с указанием зарплат.
Отсюда мы сможем увидеть:
- обоснованность ценообразования, сравнить тарифы по коммуналке и эксплуатации;
- сравнить среднюю стоимость закупаемого оборудования.
- суммы з/п и вознаграждения персонала (понять, раздут ли штат, насколько велики суммы на персонал).

То есть, проверка деятельности УК возможна только при условии предоставления ею всех необходимых документов.

 

Сообщение от Ди&Ма
Ну лучше общение УК и ИГ наладить заранее

Согласен! Но пока не создана УК общение не наладить-нет ее. Когда все подпишем индивидуально договора с УК с нами она общаться не обязана - в договоре этого нет. И мы будем в положении просителей а УК в положении посылателя на....

Согласны?

Надо предложить абсолюту , поскольку это их УК, опубликовать все бумаги , которые нам будет предложено подписать. не дожидаясь собственно организации УК , ведь у абсолюта уже есть несколько УК и бумажки типовые.

 

Если ТСЖ создадут жители, то проблем с выкачиванием денег не будет. На один дом ТСЖ: председатель правления, комендант, бухгалтер. Заключаются договора с организациями на обслуживание систем:
- ГВС, ХВС, канализации, водостоков.
- Электрооборудования и щитовой;
- лифт;
- обслуживание пожарного водопровода и систем АПС;
- общее содержание дома (замена стекол, ремонт замков, дверей и т.д.)
- общедомовая антенна, домофон, радио.
- договоры с монополистами МОЭК, Мосэнергосбыт, Мосводоканал.
- вывоз мусора, уборка территории. Может что-то забыла.
Зачем в штате ТСЖ дворники, паспортистка, инженер и другие раздутые штаты?
Уборку территории по договору, паспортный стол при УФМС, комендант справится с обходом дома и выявлением дефектов, подаст заявку в обслуживающую организацию. 3 честных и ответственных человека с общим фондом оплаты труда в 100 000 рублей по сегодняшним меркам могут обеспечить работу одного дома в 192 квартиры(панельки).