Ипотека

Может кому понадобиться, при получении ипотеке в Сбере...

 

Здравствуйте,
Я никогда не имел дело с кредитами и уж тем более с ипотекой, сейчас изучаю этот вопрос. В принципе разобрался, но чтобы развеять все сомнения, задам всё же мучащие меня вопросы
1) Если я вношу единовременно оставшуюся сумму по кредиту задолго до окончания срока, должен ли я гасить начисленные проценты за весь срок? (Аннуитетный платеж)
2) Во всех предложенных банках (во всех их акциях) разрешено досрочное погашение? Как это проверяется в договоре?
Заранее спасибо за ответы!

 

1. проценты не оплачиваются
2. насколько знаю возмжность досрочного погашения без штрафа вроде как в законодательстве и банки не могут поступать иначе.

 

В договоре и проверяется, там д.б. написано, в разделе "порядок погашения" или типа того.

 

Я ориентируюсь на Сбербанковскую программу 12-12-12. Кто-нибудь в ней учавствует из форумчан? Там есть возможность досрочного погашения, но не описаны детали на сайте. Просто не хотелось бы получить неприятный сюрприз (когда уже буду подписывать бумаги): обнаружить факт того, что нужно гасить проценты за весь период.

 

Все будет хорошо. Досрочно внес 300тыр, ежемесячный платеж уменьшился на 4тыр. Платить еще 140 месяцев, т.е. на 560тыр меньше.

Главное заранее приехать в отделение и подписать новый график платежей.

 

Привет) Участвует.

Досрочно гасить можно с первого месяца, никаких проблем нет. Для этого надо подъехать в ипотечный центр, в нашем случае - на Никулинской, и сказать, сколько вносите досрочно по телу кредита. Но, при этом не забываем, что % за пользование придется оплачивать.

После внесения досрочки сумма оставшегося кредита делится на срок кредита. Т.е., уменьшается ежемесячный платеж, срок остается тот же.

Да, и ещё. %-я ставка будет не 12%, как в рекламе, а 12.86% - в моём случае. Каждые 3 года необходимо выплачивать определенную сумму. Что-то типа страхования, что ли. Я в подробности не вдавался, т.к. собираюсь всё это закрыть раньше трёх лет.

Будут вопросы - пишите в личку, оставлю контакты, можем созвониться и обсудить все детали.

 

% за пользование кредита - это проценты, начисленные за период пока пользуешься кредитом?

Вот, допустим, если я внесу единовременно в январе 2016 всю сумму остатка кредита, переплата составит только закрашенная область в голубом цвет?
* По программе Сбербанка 12-12-12

Спасибо за ликбез!

 

От страховки нужно отказываться, если только Вы не единственный заемщик.

 

да, если досрочно гасите остаток основного долга, то на этом кредит закрывается, никаких оставшихся процентов (которые были в графике) выплачивать не надо

 

именно так. Допустим, дата выплат - 1-го числа каждого месяца. В декабре 15-го вносите оставшуюся часть. % за пользование кредитом за декабрь 2015-го года также оплачивается.

Досрочка имеет смысл на первом этапе выплат: снижается ежемесячный платеж, соответственно, снижается сумма выплат по %. Поэтому, если есть возможность, лучше не собирать, а стараться погашать частично.

 

Уже многие объяснили, но всё же.
Есть дата начисления %% (совпадающая с датой погашения, например, 1-ое число каждого месяца). Если Вы в эту дату совершаете обычный платеж, то платите проценты за 28/29/30/31 день, в зависимости от продолжительности периода с момента последнего платежа (в том числе погашения%%). Если Вы в эту дату помимо аннуитетного платежа, погашаете и весь остаток ссуднй задолженности, то далее он равняется 0 и начислять %% за пользование кредитов банку уже просто не на что.

До конца жизни платить %% не нужно

 

Досрочка имеет смысл всегда, т.к. сокращает базы для начисления %% в дальнейшем и в рамках следующего платежа уменьшится сумма %% в абсолютном выражении, т.е. уменьшится переплата.

 

Я, может ошибаюсь, но это в большей степени относится к диффиренцированным кредитам. Там, да, начисление процентов идет на сумму уменьшаемого остатка основной задолженности. Жаль, что практически не осталось банков с таким способом начисления процентов.

А с аннуитетными кредитами? Если идет частичное погашение, можно, уменьшая сумму основной задолженности:
1. сократить срок уплаты кредита, оставив размер платежа неизменным;
2. сократить размер ежемесячного платежа, оставив неизменным срок.

 

Проценты начисляются во всех случаях одинаково - на остаток основного долга на начало периода. Просто в случае с аннуитетом это способ структурирования платежей - равные периодичные платежи (ежемесячные) в которых "зашиты" проценты и основной долг (в зависимости от срока кредита в разных пропорциях), если разбить платеж на %% и основной долг, все станет понятно.
Для чего это нужно - в случае с ипотекой основным источником дохода у большинства физлиц (не берем случаи дополнительного инвестиционного дохода и предпринимателей) это ежемесячная ЗП, следовательно и база для выплаты кредита это та же ежемесячная ЗП, поэтому в случае с ипотекой платежи одинаковые ежемесячные.
Основная идея аннуитете - чем быстрее вы погашаете основной долг (например частичными досрочными погашениями) тем меньше начисляется %% за весь срок пользования кредитом. Соответственно заемщику выгодно сокращать срок оставляя постоянным ежемесячный платеж (вариант 1). Но для банка наоборот выгоднее сокращать ежемесячный платеж и как можно дольше тянуть кредит, тем самым начисляя проценты на все меньший остаток основного долга (вариант 2).
Некоторые банки дают право выбора, сокращать платеж (срок неизменный) или сокращать срок (платеж неизменный). Например в случае со Сбером при досрочных погашениях сокращается ежемесячный платеж, срок кредита остается неизменным.

 

Это относится к дифференцированному способу начисления процентов (на сумму уменьшаемого остатка).

 

поверьте, в случае с аннуитетом это тоже так
при досрочке у вас пересчитывается график - в нем меньше ежемесяный платеж, а следовательно меньше %% и ОД

 

Я выше написал:

То есть либо либо.

В случае же с дифференцированными кредитами я уменьшаю сумму основного долга и, соответственно, сразу же уменьшаются проценты: ведь они начисляются на сумму уменьшаемого остатка.

 

Ну вот вам и еще одна фишка от всеми любимиго Сбера, как надурить клиента - предлагать только уменьшение платежа, браво!
Будет очень здорово, если найдется все-таки кто-то принципиальный и потаскает этот банк по судам с привлечением ФАСа и Роспотребнадзора.

либо в графике будет мЕньший срок кредита, а результат - тот же (и даже выгодней по сумме уплаченных в результате %%).

 

И в случае с аннуитетом тоже самое - уменьшение основной суммы долга/остатка, и, соотв., уплачиваемых в дальнейшем процентов.