Ипотека

По физикам знаю принимали какой-то законодательный документ, типа при ухудшении финположения банк не имеет право требования досрочного погашения кредита, положение и так ухудшилось. Приняли нет, не знаю.
На практике, конечно, данный пункт договора редко применяется.

 

Да, есть такой, точно, только я номера не помню...

 

Спасибо! И как выгоднее? С присоединением к их договору страхования как-то очень дорого получается..

 

У меня помимо 2ндфл есть еще ИП, консультант в переделкино сказала, что лучше оформлять в сбербанке, т.к металлинвест документы по ип рассматривает с пристрастием и может их не учесть. И это, в общем-то правильно, можно по декларации указывать миллионные обороты, а фактически реальный доход по усн будет куда меньшим.

А что касается страховки, так ли нужна она?

 

Дело ваше, от страховки при желании можно и отказаться, тот же Сбер выдаетбез страховки.
Я застраховалась, мне так спокойнее жить)

 

у нас в Абсолюте ставка со страховкой была ниже, чем без страховки.

 

у меня получилось выгоднее страховаться отдельно. ставка +0,5%, но разница между стоимостью страховки такова, что годовая переплата по увеличенной ставке меньше.

 

Luba, у меня к Вам вопрос такой. Почему банки увеличивают срок кредитования на год-два от заявленного в заявлении? Я понимаю, что им это выгоднее. Вопрос в другом: могу ли я отказаться от предложения увеличить срок и "настоять на своем сроке"? Или мне придется, в этом случае, отказаться от кредита вовсе? Я ведь заявляю срок, который мне выгоднее, а банк начинает в свое сторону одеяло тянуть.

 

Банк выдает кредит исходя из едемесячного платежа, кто-то считает 50% от подтвержденных доходов, кто-то до 80-90%. В любом случае сумма кредита одобряется исходя из количества платежей за весь срок кредита. Поэтому есть несколько вар антов:
1. Увеличить срок кредита, тм самым снизить ежемесячный платеж
2. Подтвердить доход дополнительно, возможно есть сдача квартиры, ИП, доп заработок и тд
3. Найти созаемщика, тогда его доход будет учтен
4. Увеличить первый взнос, получив ежемесячный платеж ниже.

 

Я это все понимаю, у меня все по максимуму и дохода хватает, чтобы платить так, как я заявляю, я же тоже считаю. И я не про ипотеку. Хотелось бы услышать мнение работников банка.

 

Это оценка рисков самим клиентом.
А есть оценка рисков банком, с учетом многих факторов (и, но не ограничиваясь, ликвидности залога, если он есть, и даже сферы деятельности клиента), зачастую скоринговых, и она, как правило, консервативна, это нормально.

 

У банка свои принципы в ежемесячном % от зарплаты, поэтому в любом калькуляторе есть расчет по сроку, зарплате и ежемесячном платеже. Банк не спроста увеличивает срок. Но с другой стороны берите сколько дают, т.к если у Вас есть неподтвержденный доход, то Вы сможете внести сумму после оформления ипотеки и снизить едемес платеж или вовсе досрочно погасить.

 

Нет. Банк в принципе не обязан выдавать Вам кредит. Банк предлагает Вам условия, на которых готов Вас прокредитовать. Между вами пока не возникло никаких отношений. Например, если банк уже предоставил вам лимит (как, например, по пластиковой карте - выдал Вам карту с лимитом), то в таком случае он вас обязан прокредитовать на определенных условиях, прописанных в договоре (за исключением ряда случаев, которые описаны в договоре о предоставлении лимита - например, при допущении первой/второй просрочки Банк может сократить лимит оъдо размера остатка ссудной задолженности, т.е.е Вы уже можете только погашать, но не брать и т.д.). Все эти отношения определяются договром.

Банки не весгда увеличивают срок на год-два, меня прокредитовали на тот срок, на который я просила, потом я уточняла, можно ли еще сократить срок, менеджер сказал, что комитет должен одобрить и можно повторно вынести мою заявку на комитет, но я отказалась. Надо знать, какое у вас соотношение платеж/зарплата, может быть банк счет, что платеж составлят слишком большую часть зарплаты? Обычно банки придерживаются той позиции, что платеж по ипотеке не должен превышать примерно 40% от ежемесячного дохода, хотя, конечно, всё обычно лояльнее на практике...

 

Ваше мнение о том, что "хватает", может просто не совпадать с позицией департамента рисков илии управления андеррайтинга банка.
Для кредитных карт обычно используется скоринг для оценки возмжности педоставления лимита.
Для потребов тоже.
Авто и ипотека обычно проходят "ручной" андеррайтинг, но есть строгие методики, расчет показателей, по которым заемщик должен проходить.

 

Luba, спасибо за ответ. Сейчас посчитала, я заявляла так, чтобы сумма платежа была 31% от зарплаты "на руки". У меня есть даже расчет платежей на этот вариант. Потом они сказали "Ой, мы можем вам дать кредит..... с сумой платежа 27%" и увеличили срок на год. Зарплатный проект, вся зарплата белая, все полностью перечисляется на зарплатную карту. Меня это и возмутило. Сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа уменьшилась на 2 тыс, зато срок выплаты увеличился на год. Вот как раз этот факт (увеличение срока на год) и повышает риски. Жутко возмутило т.к. эту разницу в 2 тыс мне платить не напряжно, зато напряжно платить лишний год или каждый месяц писать заявление на досрочное гашение. РосЕвроБанк. Такие дела.

 

У Росевробанка судя по калькулятору слишком жесткие условия для ипотеки. Например, чтобы купить квартиру за 7.3 млн (берем за основу одну из самых дорогих) при первом взносе 12% (888 000 руб), нам банк дает 6.4 млн в кредит под 14.5% годовых на 12 лет, при этом заемщик должен подтвердить суммарный доход в размере 200 000 руб и ежемесячный платеж будет 94000. Если подтвердить 100 000 руб дохода, то сумма кредита падает до 3.4 млн с платежами 50000 в месяц. Вероятнее всего банк считает так же доход на каждого члена семьи и берет во внимание наличие иждивенцев. Но политика банков по предоставлению жесткой суммы в % от зарплаты мне не нравится, например, в Москве семья из 3 человек вполне может жить на 50 тыс руб в месяц, значит при подтверждении доходов, допустим на 200 000 руб суммарно, они могут платить за ипотеку не 100 000 как требует банк, а вполне 150 000. А если взять зарплаты в высоколиквидных областях деятельности, где доход может быть и по 300-500 тыс, это ведь не значит, что человек может отдавать за кредит только 150-250 тыс соответственно.

 

И что же здесь сурового?
У вас первоначальный взнос всего 12% (это очень мало), вы хотите брать немаленькую сумму. Соотношение платеж/доход у Вас 47%, это почти половина на ипотеку. Ничего хорошего.

Вы забываете о том, что берете кредит не на 1 год, ан а 12, в течение которых Ваш доход может и сократиться в том числе, один из членов семьи потерять работу, другой - уйти в декрет. Все это тоже надо продумывать. Система "не больше 40%" дохода - достаточно выверенная.

И потом - у меня вопрос - если у Вас сейчас только 800 тыс., может стоит задуматься -по плечу ли Вам кредит в 6,5 миллионов, который при возврате превратится в 13,5 млн., т.е. Вы вернете Банку больше чем в два раза, чем брали... Может быть, эт оне банк, а Вы свои риски недооценили?

 

Ну, я вообще не про ипотеку. Я про потребительский кредит. Но сути не меняет.

 

То что каким бы не был подтвержденный доход - банк жестко ограничивает сумму выплаты до 50% от дохода и не более. Это не совсем правильно. Допустим доход 400 000, банк опять же одобряет только 200 000, но заемщик может выплачивать вполне реально до 90% от данной суммы. Нужно оценивать не четко % от дохода, а смотреть на цифры. Если не ошибаюсь, то так делает Сбербанк.

За 12 лет и девольвация может случиться. Предсказать потерю работы никто не может - ПСЖ можно написать на следующий же день после получения ключей. Сумму возврата общей суммы не стоит рассматривать, ведь зарплаты много где увеличиваются в соответствии с инфляцией, часто - по 10% от дохода, т.е. через 10 лет потенциально этот доход станет +100% к текущим цифрам.

 

Вобще, я делала предварительные расчеты ипотеки в Абсолюте. По Сберу и Металлинвесту Ощий смысл такой, чтобы на жизнь оставалось 15 тыс, а все остальное в кредит. Т.е там есть строка "необходимый минимум зарплаты". Ну знаете, наверное.