Новости о Переделкино Ближнее из СМИ, с выставок и тд

Сразу почему-то вспомнился конкурс «Миссис Россия-2011»

 

Новая Москва в панельном исполнении

В общем, как-то сложно всё (с)

 

Немного смущает понятие "комфорт-класс". Вот тут статья есть на эту тему: http://finam.info/news/komfort-klass-kak-noviy-vid-praktichnogo-gilya/

Может, кому еще будет интересно.

 

«Абсолют Недвижимость» инвестирует 172,6 млрд рублей в подмосковные проекты

Компания «Абсолют Недвижимость» намерена инвестировать в реализацию трех подмосковных проектов 172,6 миллиарда рублей, сообщается в материалах пресс-релиза компании.

В начале февраля текущего года «Абсолют Недвижимость» начала продажу жилья в трех микрорайонах Подмосковья – «Резиденции «Сколково», город-парк «Переделкино Ближнее» и город-парк «Первый Московский».

В пресс-релизе уточняется, что компания вывела на рынок 2,967 млн кв.м жилья одновременно, рассчитанных на 80,335 тысяч человек.

В проекте «Резиденции «Сколково», площадь которого составляет 50 гектаров, компания реализует 367 тыс.кв.метров. Первая очередь проекта, примыкающего к западной границе Москвы, включает 3 дома бизнес-класса высотой в 9 этажей, 2 детских сада и гаражный комплекс.

Проект «Первый Московский», расположенный в 7 км от столицы, представлен 64 многоэтажными домами, 6 школами и 9 детскими садами – здесь компания реализует 1,3 млн кв.метров.

В городе-парке «Переделкино Ближнее» (8 км от МКАД) располагается 87 домов, высота которых варьируется от 4 до 25 этажей, общей площадью в 1,3 млн кв.метров.

Компания «Абсолют Недвижимость» занимается реализацией инвестпроектов коммерческой и жилой недвижимости группы «Абсолют». Инвестиционный портфель группы представлен проектами по возведению недвижимости на 4,5 млн кв.метров.

 

Интервью с совладельцем группы "Абсолют" Александром Светаковым.

"Почему мы должны волноваться?"

Совладелец группы "Абсолют" Александр Светаков об отношениях с властью и девелоперском бизнесе.

Московские девелоперы уже полтора года не могут привыкнуть к методам работы команды мэра Москвы Сергея Собянина. Теперь с назначением на должность губернатора Московской области Сергея Шойгу перемен ждут и подмосковные строители. В интервью "Ъ" основатель и основной акционер одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья — группы "Абсолют" АЛЕКСАНДР СВЕТАКОВ вспомнил, как ему работалось с администрациями Бориса Громова и Юрия Лужкова, как изменил его партнеров кризис и почему он отказался от идеи провести IPO своего девелоперского бизнеса.

— У группы "Абсолют" — один из крупнейших земельных банков в Подмосковье. Логично предположить, что за долгие годы работы у вас сложились неплохие отношения с местными властями, но теперь все меняется, у области новый губернатор. Волнуетесь?

— Почему мы должны волноваться?! За то, что мы построили, нам не стыдно. Мы незнакомы с новым губернатором лично, но, судя по прессе и телевидению, он человек конкретный, а это вызывает у меня только позитивные эмоции. К тому же он руководил не самым простым министерством, которое постоянно находилось под огнем критики. Если говорить о команде, которая сейчас уходит, то я могу сказать только слова благодарности, поскольку таких препон, какие были созданы в Москве, в области в принципе не существовало. Если твой проект соответствовал требованиям, то его можно было согласовать за несколько месяцев, в Москве же на это уходило больше года. К тому же я считаю просто глупо и неправильно поливать грязью всю теперь уже бывшую администрацию области, распространяя ситуацию со сбежавшим министром финансов на людей, которые работали честно.

— Но как бы ни ругали команду Юрия Лужкова, с приходом Сергея Собянина и появлением градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) сложно сказать, что жизнь московских девелоперов как-то улучшилась.

— Сейчас все мы, я говорю про девелоперов, в Москве находимся в одинаковых условиях: проходим ГЗК, пересмотр технико-экономических параметров проектов. Раньше кто-то решал проблемы, находясь близко к власти, кто-то их не мог решить в принципе. Но и заявлять, что в команде Юрия Лужкова не было адекватных людей, с которыми можно было говорить абсолютно на нормальном деловом языке, без каких-то подоплек,— тоже неправильно. Были, и немало. Но были и другие: один наш столичный проект не согласовывали на протяжении многих лет, и могу заверить вас, не в силу каких-то объективных причин. Если же смотреть более глобально, вспомнить проекты в Нью-Йорке того же Дональда Трампа, сроки их реализации выходили далеко за пять лет. Это законы мегаполиса, где пересекаются интересы слишком многих людей. Сейчас по всем нашим столичным площадкам ситуация разная. Пока мы глобально отказов не получали, но понимаем, что по ряду проектов заложенные ранее технико-экономические параметры сейчас уже в принципе нереальны и будут существенно уменьшены. С другой стороны, мы к этому относимся с пониманием, потому что все находятся в одинаковых условиях. Один проект нам недавно согласовали полностью. Конечно, хотелось бы, чтобы в Москве быстрее заработали какие-то понятные механизмы, потому что пока все-таки принятие всех решений сильно централизовано. Наверное, это вопрос времени: людям надо разобраться, поэтому неизбежны задержки, которые, конечно, никого не радуют, но являются объективными. Главное — получить понятные правила игры, лучше иметь отрицательный результат, чем находиться в стадии ожидания. Пока же каких-то особенно жестких, волюнтаристских решений мы не видим. Уверен, скоро мы достигнем какого-то разумного компромисса, который всех удовлетворит. В то же время понятно, что в этом процессе мы будем находиться в младшей позиции по отношению к городу.

— Во сколько оценивается ваш девелоперский портфель в Москве?

— Это десятки проектов, но конкретных цифр я не хочу называть. Скажу одно, он несоизмеримо меньше по сравнению с портфелем проектов в Подмосковье.

— Вам лично часто приходится появляться в столичной мэрии и подмосковной администрации, чтобы решать насущные вопросы?

— Вы будете удивлены, но мы еще ни разу не общались ни со старой московской командой, ни с новой. Мы стараемся не выстраивать какие-то личные отношения. У нас есть руководители проектов, которые ходят по кабинетам и занимаются получением всех согласований. Мы как-то исторически занимали абсолютно аполитичную позицию и не строили свой бизнес никогда, ни в одном из направлений на развитии административного ресурса и каких-то там уникальных связей. В то время как другие решали вопросы через спортивные клубы, общество любителей пчел и тому подобное. Мы этими путями не шли, хотя мед любим. Мы стараемся во всем руководствоваться экономическими категориями. Да, может быть, это было где-то дольше и труднее, где-то вообще не получилось, но зато мы никому ничем не обязаны и не связаны никакими обязательствами. С губернатором Громовым мы встречались раза три, причем два из них по вопросам благотворительного фонда "Абсолют-помощь", когда начинали строить детский дом в одном из районов Подмосковья.

— Неужели и с благотворительными проектами вам в Москве мешали?

— В тот момент, когда мы выходили к столичным властям с подобными предложениями, мы не увидели никакой заинтересованности. В наших намерениях все время искался какой-то подвох: что мы хотим использовать фонд для себя, побольше "отжать", выбить субсидии. Хотя мы не просили ни зданий, ни участков, как многие известные деятели кино и искусства. В какой-то момент мы поняли, что это борьба с ветряными мельницами, и просто ушли из Москвы, где не получали никакой помощи, а только палки в колеса

— А к новой московской команде с этими вопросами уже обращались? Может, они, наоборот, дадут вам зеленый свет и начнут всячески помогать?

— Пока не обращались. Все последние десять лет наша деятельность в этой сфере была направлена исключительно на Московскую область и только на узкую категорию умственно отсталых детей. Мы работаем практически со всеми детскими областными домами, и у нас работы хватает.

— Но вам сейчас никак не миновать тесного общения с аппаратом Сергея Собянина, ведь группе принадлежат немалые земли на территории так называемой новой Москвы. Не наладите отношения, и ваши запланированные проекты так и останутся на бумаге...

— Во-первых, мы не пытаемся объять необъятное. Из 7,5 тыс. гектаров наших земель, вошедших в новую Москву, здесь в ближайшие десять лет мы максимально собираемся застроить около 300 га. У нас есть несколько проектов, на которые уже получена разрешительная документация и где мы по факту уже ведем строительство. Если говорить о дальнейшем развитии на территориях новой Москвы, нам кажется, что мы с городом здесь достигнем какого-то разумного компромисса, потому что у нас нет безумной плотности застройки, у нас красивые микрорайоны с нисходящей этажностью до трех этажей и с большими зонами озеленения. Вообще, присоединение к Москве новых земель — исторический момент, которому можно, конечно, сопротивляться, но это было бы очень глупо.

— Диалог по землям новой Москвы с чиновниками уже начался?

— Пока переговоров не было. В конечном итоге будет разработан генеральный план, и с этим нельзя будет не считаться. Безусловно, будет какая-то ревизия проектов. Единственное, чего нам хотелось бы, чтобы все это случилось в каком-то обозримом будущем и не затянулось на годы. Чтобы не было ситуации, когда всем все заморозили и начали думать, что же делать дальше. Вот это было бы печально.

— История группы "Абсолют" началась с торговли электроникой, а теперь у вас крупнейший земельный банк в Подмосковье. Почему вы решили заняться скупкой земель и девелопментом?

— У меня, когда мы только начинали заниматься электроникой в начале 90-х годов, был контрагент из Сингапура, китаец по происхождению. Он часто любил говорить, глядя из окна на небоскребы, что те компании, которые все это построили, заработали большие деньги. Но тот, кто владеет землей, на которой это все это стоит в Сингапуре, Гонконге, вот они по-настоящему богатые люди. Эта идея не могла не остаться у меня в памяти. Сначала после кризиса 1998 года мы заинтересовались девелопментом. У нас были средства от продажи электроники и бытовой техники, к тому же был банк, который позволял нам глубоко изучать рынки, где работали наши заемщики. Вообще банк оказался хорошим инструментом не только с точки зрения финансирования, но еще и с точки зрения общения. К нам приходило много людей, у которых не хватало денег, но были разные проекты. Сначала мы просто кредитовали стройки. Потом, когда поняли, что разобрались в этом бизнесе, стали предлагать компаниям, которым не хватало обеспечения, не кредитование, а участие в проектах. Мы давали деньги, они строили, продавали и дальше делили прибыль. По такой схеме было реализовано достаточно много проектов, к примеру, с Capital Group, "Миэлем", группой ПИК. Начинали с коттеджных поселков, которые, без сомнения, построить намного проще, чем здания в городе. Постепенно стали наращивать портфель площадок в Москве. Вообще за все годы существования группы мы много раз меняли стратегию инвестирования: условно говоря, начинали с электроники, параллельно был банк, в какой-то момент занялись коммерческой недвижимостью — покупали, сдавали в аренду, эксплуатировали. Потом у нас был достаточно большой крен в сторону промышленных активов: у нас были и угольные разрезы, которые мы продали "Мечелу", был очень хороший реализованный проект золотого месторождения, он сейчас в портфеле Nord Gold (золотодобывающяя дочерняя компания "Северстали" — "Ъ"). Потом изменилось законодательство, и стало возможным приобретать землю в собственность. Было вполне логичным решением начать скупать земли вокруг Москвы, к тому же этим активно занялись наши конкуренты и партнеры.

— Сколько стоил ваш бизнес до кризиса и стоит сейчас? Вряд ли вы избежали массовой истерии IPO, а значит, и оценку своих хотя бы девелоперских активов заказывали.

— Да, перед кризисом мы объехали все инвестиционные банки Лондона, с которыми к тому моменту после сделки по продаже Абсолют-банка у нас сложились прекраснейшие отношения. Они настоятельно рекомендовали нам провести IPO нашего девелоперского бизнеса, уверяли, что мы получим капитализацию не меньше, чем у группы ПИК (при IPO составила $12,3 млрд.— "Ъ"). Мы все трезво взвесили и решили, что делать этого не будем, хотя никаких намеков на кризис тогда еще не было.

— Что вас остановило?

— Нас остановил существовавший тогда подход к оценке девелоперских компаний при проведении IPO. Люди считали денежный поток, который когда-то будут приносить "бумажные" объекты, рисовали стремящиеся в небо графики, жуткие по своей неправдоподобности. Нам было понятно, что все это у всех в итоге рухнет. Зачем нам такая история? Мы никого обманывать не хотим. Сейчас подход изменился, произошло отрезвление, все стали скромнее, начали смотреть на реальный денежный поток, вспомнили про EBITDA. Мы не исключение и сейчас оцениваем наш бизнес исключительно по вложениям в него.

— Так во сколько оценивается годовой оборот всей группы?

— Выручка каждого из направлений рассчитывается по-разному, но если прикидывать грубо — совокупно все бизнесы группы в прошлом году принесли более $3 млрд.

— Большинство девелоперов практически потеряли бизнес в кризис из-за большой кредитной нагрузки. Вы, как банкиры, думаю, были более осторожны?

— Нет, почему? Наш кредитный портфель к тому моменту превышал $800 млн. Как и многие, мы кризис не прогнозировали и накупили перед ним очень много активов. Когда все обвалилось, у нас был большой объем незавершенного строительства и нам было крайне тяжело. Конечно, в отличие от других девелоперов, нас спасло то, что мы диверсифицированная группа, и некоторые направления бизнеса в кризис, наоборот, показали существенный рост. До 2008 года наш годовой оборот по торговле электроникой составлял где-то $600-700 млн, прошлый же год принес уже около $1,5 млрд. Бизнес по производству продуктов питания вообще показал 300-процентный рост выручки. Также были небольшие девелоперские проекты в Европе — дома, отели, земля в Хорватии и Польше, которые мы продали. Плюс нам очень пригодились средства от продажи банка (в 2007 году Абсолют-банк был продан бельгийской группе KBC за рекордные для российского рынка $1,014 млрд.— "Ъ"). Мы долго бились за то, чтобы получить все деньги сразу, но сделка была так структурирована, что часть выплат проводилась на протяжении двух лет. И сейчас я могу сказать: слава Богу, что бельгийцы не заплатили нам все и сразу. Эти деньги потом нам оказались очень кстати. Пришлось достать и те деньги, которые мы не планировали вкладывать в бизнес. Зато в итоге мы не задержали ни одному банку платежи и принципиально не вели переговоров ни о каких реструктуризациях. Мы решили платить, потому что жизнь длинная и отношения строятся не на один кризис: был 1998 год, потом 2008-й, будет и еще какой-нибудь...

— Сейчас у вас большая кредитная нагрузка?

— Чуть больше $100 млн. Мы стараемся развивать текущие проекты исключительно на собственные средства. Конечно, мы не исключаем проектное финансирование, но оно будет исключительно целевое, а не как раньше, когда котловым методом набирались деньги, накупались площадки, а потом возникал главный вопрос — откуда брать денежный поток, чтобы обслуживать все это хозяйство? С этим столкнулись очень многие девелоперы, и те, кто остались на плаву, уверен, сделали для себя серьезные выводы.

— У вас, как вы рассказываете, было много проектов с другими девелоперами. Как партнеры себя проявили в трудные времена?

— Во многих мы разочаровались, многих потеряли. Когда надо было держать удар, отвечать по обязательствам, люди просто ломались. Не каждый был готов достать последние деньги, которые он отложил на семью, детей, и внести в общий бизнес, который загибался. С такими нам не по пути. Раньше же много сделок заключалось на честном слове, на понятийных соглашениях, которые, как показал опыт, в критических ситуациях не работают. Они действуют до определенного момента, пока все идет гладко, а потом человек заявляет, что нет, когда я говорил белое, то на самом деле имел в виду черное. Неприятно это услышать от партнера, с которым ведешь совместный бизнес более десяти лет, и вдруг он меняется настолько, что ты его не узнаешь. У нас в этой сфере пока очень слабое законодательство, которое очень бы хотелось улучшить и приблизить к английскому праву, когда есть акционерное соглашение и оно регулирует практически все вопросы. В России зачастую получается, что в рамках существующей юридической системы прописать реальные взаимоотношения практически невозможно. Поэтому в любом случае о чем-то приходится договариваться, как говорят, по понятиям.

— Кто из ваших партнеров оказался для вас самым сильным разочарованием?

— Юрий Жуков (основатель и экс-владелец группы ПИК.— "Ъ"). За нашей спиной он нас просто обманул, несмотря на многолетние партнерские и, как мы думали, дружеские отношения.

— То есть сейчас, наученные горьким опытом, вы сторонитесь партнерства?

— Мы партнерства не боимся, просто теперь более тщательно подходим к выбору и условиям сотрудничества. У группы большой земельный банк, объективно одни мы будем его осваивать даже не несколько десятилетий, а намного дольше. Поэтому есть ряд проектов, которые мы осознанно предлагали и будем предлагать людям, способным их правильно реализовать. Мы входим землей, они — мощностями, далее создаем команду, которая воплощает наши идеи в жизнь.

— У вас остались какие-нибудь активы в Европе?

— Практически все продали. В кризис мы многое переосмыслили и поняли, что у нас слишком много проектов. В принципе еще в 2004 году у нас была стратегия — избавиться от всего либо маленького, либо того, где у нас сиротская доля (менее 50%). Мы шли к этому, а после 2008 года стали двигаться в этом направлении еще активнее. Сейчас стоит задача — оставить четыре-пять основных бизнесов, а дальше держать себя в руках и не распыляться. Кстати, если вспомнить наш опыт реализации зарубежных проектов в девелопменте, времени на их утверждение с властями тоже уходило немало. Наш проект в Варшаве согласовывается уже пять лет. До кризиса мы присматривались к рынку Германии. Прорабатывали тему выкупа муниципального жилья и последующей его реновации и перепродажи. Там была очень неплохая математика, к тому же до нас эту идею успешно апробировали американские фонды, но, к счастью, мы не успели, пришел кризис.

— Какие направления вы считаете сейчас основными?

— Если с точки зрения перспектив развития, то в первую очередь — это страховой бизнес ("ИСК Евро-Полис".— "Ъ"), который мы сейчас активно развиваем и хотим вывести нашу страховую компанию в число лидеров рынка, а позже, может быть, реализовать такую же историю, как с Абсолют-банком. Далее — девелоперский бизнес вместе с землей, плюс у нас есть еще бизнес по управлению активами и пара-тройка торговых компаний. Конечно же, ставка делается и на торговлю электроникой (торговый дом "Абсолют".— "Ъ"), мы видим серьезное развитие в этом бизнесе. Все производства, которые у нас есть, мы в принципе хотим распродать.

— По какому принципу делался выбор?

— Масштабность, чтобы этим было интересно заниматься, плюс на выходе была весомая и прогнозируемая сумма. Потому что времени и физических сил на маленький проект тратится столько же, сколько и на большой, а результат получаешь совершенно иной. Мы всегда исходили и сейчас исходим исключительно из экономических показателей. За все прошедшие годы в этом плане наш подход к бизнесу никак не поменялся.

Подробнее: http://kommersant.ru/doc/1922956

 

Спасибо за статью!

 

Интервью с владельцем Абсолют выложено на Коммерсанте месяц назад. Очень уж похоже на заказуху...

 

А можете просветить, по каким критериям вы отличаете заказуху от не...?

 

А если бы оно было выложено 2 месяца назад или неделю назад? Это что-то изменило бы? Не вижу логики..

 

Вы правы, у меня нет никаких фактов, что кто-то с кем-то договаривался о подобного рода рекламе.

Но подозрительны два косвенных момента:

- как раз с марта-апреля началась мощная рекламная кампания - автобусы, дорожные указатели, билборды и т.д.

- от этого интервью складывается очень уж слащавое приятное впечатление от Абсолюта. Все кругом лузеры и предатели, одни мы честные и и в беде никогда не бросим.

 

А что нам это даст? Может, больше покупателей новых привлечет в случае победы? И будут быстрее продавать и стоить?