Ввод домов в эксплуатацию, получение ключей, заселение

На официальном форуме этот вопрос неоднократно задавался.

 

Медитировал над ДДУ, и подумалась такая мысль. Там сказано буквально следующее: "Участник обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией при подписании Акта приёма-передачи Объектов и перечислить на счёт управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперёд..." Однако, согласно п.13 ст.161 действующей редакции ЖК РФ, лица, принявшие от застройщика помещения в доме, обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, что делает для них невозможным заключение договора с управляющей компанией, указанной застройщиком, т.к. согласно п.9 ст.161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Поскольку исполнение обязательства по заключению договора с управляющей компанией, указанной застройщиком, стало невозможным в результате издания акта государственного органа (новой редакции ЖК РФ), то это обязательство прекращается согласно ст.417 ГК РФ. А раз договорных отношений между лицом, принявшим от застройщика помещения, и управляющей компанией, указанной застройщиком, не возникает, то и аванс выплачивать не за что. На ожидаемое замечание о том, что в роли управляющей компании, указанной застройщиком, и управляющей компании, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, может выступать одна и та же организация, сразу можно ответить, что это любопытное совпадение.

 

Эта практика сейчас повсеместна. В Коммунарке та же петрушка, Авгур обязывает заключать договор с УК своей, причем ключи от квартиры и прочую требуду (счетчики и тд) выдают тоже в УК при подписании с ними договора. Тоже в ДДУ прописано, что обязаны расходы возместить после ввода в эксплуатацию и за 3 месяца коммуналку... На деле: договор с УК подписали, ключи получили, все остальное - в сад. И Авгур ничего не требовал ни с кого, ибо, незаконно.

 

Логично))

 

Он не может этого делать, закон не позволяет. Т.е. застройщик может надувать щёки и делать вид, что он имеет какое-то отношение к заключению договора дольщика с УК, но ЖК предписывает примерно следующий алгоритм: дольщик принимает квартиру от застройщика (подписывает акт приёма-передачи), идёт в местную администрацию, узнаёт, какая компания выбрана для управления домом, заключает с ней договор. Застройщик со своими договорами и пр. тут уже вообще ни при чём.

 

Практика понятна, в Новой Трехгорке тоже самое, мама в сентябре в МО приняла квартиру в новостройке, тоже самое, однако..

"С указанной Застройщиком УК", надо понимать, здесь следует читать в контексте с соотв. пунктом ДДУ (он у меня 4.2.5.1.) в целом. И указываемая Застройщиком УК здесь - это та, которая определяется застройщиком до 2-го, основного, конкурса, организовываемого местными органами власти. Т.е., гипотетически, в случае получения ключей уже после проведения 2-го конкурса, где, например, побеждает не УК застройщика, данный пункт ДДУ становится неприменим.

 

??? Это с какой же стати? Насколько я понимаю, УК участвуют в конкурсе по своей собственной инициативе. Кто там кому что указывал, нигде не фиксируется.

 

Все верно, а если дольщик принимает квартиру до определения победителя конкурса (те. если конкурс еще не проводился или во время конурса), организованном местной администрацией? Тогда Застройщик со своим договором очень даже причем.

 

А про какой конкурс здесь говорите, 1-й (формальный - в нашем случае никого, кроме УК КС, уверен, и не было, но все же) или 2-й?

 

В этом случае, возможно, придётся заключить некий ограниченный договор с УК застройщика на время, оставшееся до предъявления местной администрацией победителя конкурса, с которой лицо, принявшее квартиру от застройщика, будет обязано заключить договор согласно требованию ЖК. Во всяком случае, в этом временном договоре и речи не может быть ни о каких 4-х месяцах, поскольку на проведение конкурса отводится меньше.

 

Что за 1-й, 2-й? В ЖК РФ только один конкурс, см. ст.161, п.13.

 

Хорошо, конкурс согласно ЖК и УК выбранная застройщиком с момента сдачи в эксплуатацию, до конкурса по ЖК. Те же ..ца, только впрофиль.
http://forum.peredelkino-park.ru/topic/9-voprosy-k-ofitcialnomu-predstaviteliu-kompanii/?p=4200
См. следующий пункт этой статьи.

 

Не те же, потому что из ЖК следует, что УК, выбранная застройщиком, - временная, до подписания лицом, принявшим квартиру, договора с выбранной по конкурсу. После чего управление переходит к последней, и все дольщики обязаны будут подписать с ней договор на длительное время. Т.е. идея такая: нет смысла заключать с УК застройщика полноценный договор на сколько-то там лет, потому что потенциально его придётся разрывать не далее как через пару месяцев.

 

Те же имелось в виду, что 1-й и 2-й.

А так да, с учетом как проводятся эти конкурсы администрациями, в какие сроки, и если проводятся - как на них обеспечить выигрыш кэптивной УК, застройщик эти условия уже на стадии ДДУ закладывает, подразумевая, что это будет одна и та же УК.

 

Нет, когда эти условия в ДДУ закладывались, про конкурсный отбор ничего известно не было, поскольку положение о нём появилось в ЖК позднее. Важно, что УК, с которой дольщики обязаны заключить договор, определяется не застройщиком, и утверждать, что это будет компания, которую он предлагает, застройщик не может. Подразумевать же он имеет право что угодно, дольщики тоже могут подразумевать что-то своё. Это к делу не относится.

Возможно, в ДДУ 4-й фазы уже что-нибудь другое написано, если их договоры составлялись и регистрировались после изменения ЖК. Интересно было бы сравнить.

 

из последнего вывода можно сформулировать наше
пожелание к УК КС: в случае, если на момент приемо-передачи квартир открытый конкурс по выбору УК не будет завершен, то УК КС должна подготовить договор на управление жилыми домами со сроком действия до момента завершения конкурса и подписания жильцом договора с новой выбранной УК. Никаких авансовых платежей в первом договоре быть не должно.
После выбора УК по результатам конкурса и подписания нового договора с выбранной УК, первый договор с УК КС прекратит свое действие.

Второй вариант развития событий - открытый конкурс разыграют до приемо-передачи квартир. тогда договор с выбранной по конкурсу УК уже сразу долгосрочный и в нем может быть прописан авансовый платеж, это не противоречит закону.

 

Ну ведь приводился же уже не раз текст статьи 161:

Поэтому если вы получаете ключи ДО объявления результатов открытого конкурса, то имеете дело с УК от застройщика. Если получаете ключи ПОСЛЕ объявления результатов открытого конкурса, то имеете дело с УК, победившей на конкурсе.

И нет никаких первых и вторых конкурсов. Есть один единственный открытый конкурс, проводимый администрацией. То, как выбирает застройщик УК на первое время - это его дело. Он может просто заключить договор, может объявить свой конкурс, но этот конкурс не имеет никакого отношения к ЖК РФ.

 

Да не важно, на какой срок заключен будет договор с УК от застройщика. Можно и на пять лет подписать. Он автоматически перестанет действовать после открытого конкурса.
Кстати, формально, даже если победит УК от застройщика, все равно нужно будет подписывать новый договор с ней, ибо так по закону положено.

 

И аванс, который мы уплатим в УК от застройщика, все равно засчитывается нам в оплату коммунальных услуг. И это уже проблема выбранной на конкурсе УК - стрясти с первой УК деньги, собранные с жильцов.

 

А вот это уже можно спокойно оспорить до подписания, на основании того, что ЖК не требует от собственников производить авансовую оплату услуг УК. К обязательству же в ДДУ этот вновь заключаемый договор не будет имеет отношения.