Вопрос о легитимности ОСС до регистрации прав собственности

К сожалению, на данный момент, в законодательстве нет четкой регламентации действий дольщиков по осуществлению своего права по инициации и участию в ОСС. Понятие собственник используется по принципу политики двух стандартов. Говорить и спорить по этому вопросу мона бесконечно... . Поэтому решил обратится к судебной практике.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" не устанавливает для дольщика обязанности осуществить регистрацию своего права собственности на квартиру на основании договора в течение какого-либо срока.

Суды не ограничивают право лица, не зарегистрировавшего право собственности к моменту собрания, на полноценное участие в решении вопросов, отнесенных к компетенции собрания.

Участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 33-2530/2013

 

Петр, что предлагается в связи с этим? Зададим заму вопрос о легитимности решения ОСД (общее собрание дольщиков) по переизбранию выбранной на конкурсе УК, если мы будем не довольны их политикой по отношению к нам? (Коллеги, мы сейчас обсуждаем все возможные варианты, и данный, сразу отвергать не разобравшись в сути вопроса, полагаю, неправильно)

 

Отвергать варианты не нужно, но термин "общее собрание дольщиков" неправильный. Нет такого в ЖК. Имеется в виду всё-таки "общее собрание собственников", только понятие "собственник" трактуется расширенно: как в том числе и собственник на основании ДДУ и акта приема-передачи, а не только на основании свидетельства о регистрации собственности.

 

Сергей, "ОСД" - забыл в кавычки взять.
Да, строгости ради пп.6 п.2 ст 153 ЖК - лицо принявшее от застройщика по передаточному акту помещение в доме, сданном в эксплуатацию. Никакого слова "собственник" там нет.
PS ЖК у меня всегда с собой, электронная версия под андроид . Печатную захвачу на встречу с УК КС (если она конечно состоится эта встреча)

Что касается варианта, это хороший пойнт в копилку переговоров с УК. Детали мы уже по телефону обсудили с Петром. Предложение:
копать дальше - искать еще судебные решения и прецеденты.

 

Насчёт переговоров с УК - это сомнительно. Потому что, во-первых, как заметил berkut, мы подвергаемся законодательной дискриминации, не имея легальной возможности выбрать способ управления домом в течение года, хоть с собственностью, хоть без; а во-вторых, с ОСС, включающим "лиц, принявших", скорее всего будет точно такая же проблема, как с ОСС просто: его будет трудно собрать (особенно учитывая перспективу того, что нужно ещё доказывать легитимность собрания). Основная польза от копания в этом направлении представляется в другом: доказать нелигитимность собрания небольшого числа собственников, получивших сос раньше всех остальных, если такое вдруг объявится и что-то нарешает.

 

1. Так вот Петр и предлагает поставить точку с дискриминацией нас в вопросе ОСС. Это можно сделать, имея подобные козыри на руках.

2. По поводу второго, позволю себе, в свою очередь, усомниться: нам по любому ОСС собирать: хоть с дискриминацией, хоть - без. Собирать "ОСД" - легче на протяжении первого года (их просто будет существенно больше) в том случае, если СОС не получится получать так легко как пишут в 250-ФЗ этого года.

3. А вот поможет ли это противодействовать "мини-ОСС" - спорно. Все упирается в п2 - как легко мы соберем это "ОСД".
PS Детали - как собирать "ОСД"/ОСС на форуме не думаю что будет правильно обсуждать. У меня есть мысли на этот счет. На следующей встрече предлагаю в повестку дня включить этот вопрос.

 

Дискриминация в том смысле, что даже если ОСС (или "ОСД") и собирается, и выбирает способ управления домом, то реально изменить его можно только по прошествии очередного года со дня заключения договора с назначенной чужим дядей УК.

Не, я не в том смысле, чтобы собирать "ОСД" как противовес "мини-ОСС". Просто если "ОСД" легитимно, то "мини-ОСС" неправомочно (не набирает кворума).

 

MAX, вы меня пригласили в эту тему обсуждения с предложением прокомментировать
начну со старого сообщения пользователя tutitam....
Всё очень правильно. Полностью согласен с ним.
Но не стоит ещё смешивать такие понятия как "права" и "обязанности".
Обязанность оплаты за содержание квартиры возникает у участника строительства с момента передачи объекта по акту - это, что относится к обязанностям по закону.
А вот с "правами" всё немного серьёзнее.
Право собственности на объект недвижимости возникает (ст. 219 ГК РФ) с момента государственной регистрации прав в Росреестре. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации (в силу закона).
В ЖК РФ чётко определено, что все решения принимаются собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Там нет ни слова ни о дольщиках, ни о будущих собственников, ни о лиц принявших помещения по акту передачи. Есть чёткое определение, которое не требует никакого иного толкования - собственник. Это мы всегда пытаемся читать между строк, не нужно этого желать.
Сегодняшняя практика обжалования протоколов собраний. инициируемых управляющими компаниями желающими завоевать место под солнцем. именно по этим основаниям - отсутствием кворума собственников помещений с приложением выписки из ЕГРП о наличии собственников в доме на день голосования.

 

Вы ознакомились с определением суда из 1 сообщения в данной теме? Можете конкретно это определение прокомментировать? Также если не сложно - можно "ткнуть" меня в конкретные документы из судебной практики, о которой Вы пишете?

 

А как эта сентенция из решения суда:

соотносится с ГК?

 

А что вас смущает? В ст 219 ГК как и в соответствующем его разделе говорится о приобретении ПС, а не об обязанности по его регистрации.

 

Да меня всё смущает, что в ЖК везде говорится о собрании конкретно собственников, о половине или двух третях голосов собственников и т.д. А не владельцев имущества. Если учитывать владельцев, то можно тронуться умом и дойти до абсурда. Например, умирает собственник. У него куча наследников по закону, они принимают наследство, наследуемое имущество считается принадлежащим им со дня открытия наследства. Однако, только через шесть месяцев им выдадут свидетельство о наследстве. И что, их голоса должны учитываться как голоса собственников? Они могут голосовать по всем вопросам на собрании собственников? Может, ещё и создавать ТСЖ?

 

Начнем с того, что основания возникновения права собственности у соинвестора и наследника разные. Соответственно пропадает смысл их дальнейшего сравнения.

Голосование происходит площадями а не количеством лиц.

И как уже было сказано в постах выше, титульный владелец на основании ДДУ и(или) АПП приравнивается к собственнику, при реализации своего права голосовать на ОСС.

 

А кроме одного Питерского решения и апелляции по тому же делу есть еще прецеденты на уровне, если уж не ВС РФ, так хоть по Москве на уровне Мосгорсуда?

 

Почему? Их права тоже могут затрагиваться вопросами, поставленными на голосование собранием.

Вот, кстати, решение ещё одного суда. Застройщик и ряд собственников оспаривали законность решения ОСС о создании ТСЖ. В собрании участвовали дольщики, и суд подтвердил их права на основании действовавшей тогда ст.139 ЖК, так что в этом смысле сейчас то решение уже не интересно. Любопытен, однако, такой момент:

Сумасшедший дом на самом деле, если посмотреть на это с другой стороны: не в ретроспективе, а при проведении собрания. Как определить, кто имеет право голосовать, и сколькими голосами?

Таки голосование происходит голосами собственников, пропорциональными площадям.

В ЖК этого нет, а право у нас не прецедентное, так что при организации ОСС с участием владельцев, не внесённых в гос. реестр собственников, открывается нерадостная перспектива последующих судебных разбирательств с непредсказуемым результатом.

 

Сергей, любопытное решение, спасибо. Однако, непонятно что там за случай с собственниками, поскольку нет никаких оговорок - что суд понимает под "реестром собственников". Скорее всего, при прочих "умолчаниях" под реестром собственников понимается реестр лиц, зарегистрировавших ПС. То что суд учел, что некто зарегистрировал позднее ПС - это конечно настораживает: вроде как если бы она этого не сделала, то и голос бы ей не зачли. Так что это решение несколько настораживает своим "позднее", но с тем же успехом может рассматриваться как желание суда занять позицию чтобы уж вообще никак не подкопаться: "даже ПС оформила"

Насчет судов и разбирательств: вот, интересно, ОСС решит, например, вместо 38,5 за квадрат платить 23,5 за порезанный на этом же ОСС набор услуг, потому что все, что там включили (вместе с козырьками) реально в ближайшие 1-3 годы вряд ли пригодится. УК будет судиться с нами - что ОСС вообще говоря незаконно, так как там нет собственников и платить должны по полной программе?

Как она договор то тогда с нами заключит, если в каждом втором, к примеру, протоколе разногласий будет фигурировать цифра 23 ? Тут договор управления (его легитимность) уже под вопросом будет, а соответственно и законность данных претензий УК.

 

в проекте договора в его начале дано определение Собственник (в том месте где вписывается человек). может кто-нибудь сказать, откуда это определение взято, или его просто так придумал кто-то сам?
если это просто чья-то интерпритация, то и сам догвор в таком случае просто не имеет смысла заключать.

 

Реестр собственников применительно к ОСС - это вроде просто список с данными собственников, для использования при подсчёте голосов и определения результатов. Поскольку на федеральном уровне его форма не регламентирована, к пониманию того, что подразумевается под собственниками, он ничего не добавляет.

А "каждый второй протокол разногласий" - это как? Ведь протокол разногласий может направить одна сторона, заключающая договор, другой стороне, нет? Что такое сторона договора в нашем случае, определено в ст.162, ч.1.1 ЖК. Т.е. по одному дому может быть только один протокол разногласий.

Ну, там прямо сказано, что "под термином «Собственник» в настоящем договоре понимается...". Это, очевидно, не собственник с точки зрения ГК, хотя бы уже потому, что застройщик вообще ни в каком смысле собственником не является, если строительство ведётся по 214-ФЗ. Хотя ГК, конечно... Я не специалист, но невооружённым взглядом видно, что кодексы у нас составляют матёрые гуманитарии, так что на точность и стройность в них рассчитывать не приходится. Вместо того, чтобы сначала дать чёткие определения, рассыпают беспорядочно по всему закону сложные понятия, как нечто само собой разумеющееся.

Вместо, как можно бы было ожидать, определения права собственности внезапно появляется понятие "собственник":

Извольте догадаться сами: то ли из права собственности вытекают права владения, пользования и распоряжения, то ли совокупность этих прав порождает собственника и право собственности.

Я пока для себя так это интерпретирую. Собственник - субъект права собственности. Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента гос. регистрации. Лицо, принявшее квартиру от застройщика по АПП, не является собственником. У него есть права владения и пользования, однако для распоряжения квартирой он должен зарегистрировать собственность на неё.

 

правильно, там написано, что вторая сторона становится стороной, как только будет 50% подписей.

но тут надо понимать, что подпись с оговоркой это тоже подпись.
однако понимая, что мы обязаны заключить договор у выбраной по конкурсу УК, мы ни чего не нарушаем.
да мы подписываем договор, чем выполняем закон, но текст договора нас не устраивает и имейте ввиду нашу аргументы.
мне вообще кажется, что договор надо подписывать не подписью, а типа роспиской ниже места официальной подписи:
я ФИО готов подписать это договор, но после внесения в текст изменений с учетом приложенных разногласий.

интересная мысль и мне нравится.
правда тогда получается, что мы не можем подписать договор пока не зарегистрируем свое право собственности?

 

1. Не всегда.
2. Подлежат государственной регистрации лишь те сделки с недвижимостью, обязательность регистрации которых прямо указана в законе. А это далеко не все...