Советы по недвижимости от "вредного" ЮРИСТА.

Тема в разделе "Покупка квартиры", создана пользователем Мистер_Ди, 21 апр 2015.

  1. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Пожалуй, каждый из нас когда-нибудь давал советы или наоборот просил совет.
    Хорошие советы помогают выйти из сложной ситуации или не попасть в неё.
    За советом обращаются к тем, кому доверяют. :49:
    Советы даются бесплатно, за "спасибо", и все это понимают. :26:
    С другой стороны, советы основаны на неполной, краткой и субъективной информации, а потому не могут заменить консультацию/заключение специалиста узкой области. А значит все последствия за использование совета несёт тот, кто этот совет получил. :7:

    Возможно, я написал банальные строки, но они необходимы, чтобы все правильно понимали название и рамки данной темы.
    Для тех, кому рамки этой темы будут мешать - вот моя почта russian.property.law@gmail.com

    Ну что начнём?
    ------------------------------------------------------------
    ГЛАВНЫЙ ПРИНЦИП ЮРИДИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ. Что это и с чем его едят?

    Как известно, понимание основных принципов заменяет знание многих правил. Право в этом отношении - не исключение. Можно знать много законов, на каждый случай жизни, а можно знать и применять основополагающие принципы.

    По моему глубокому убеждению, главным принципом юридической безопасности является принцип соответствия фактических отношений их юридическому оформлению. Или по простому - что на деле, то и на бумаге.

    Последствия нарушения этого принципа иногда очевидны, но часто - плохо прогнозируемы.

    Зная этот принцип, Вы никогда не будете спрашивать юриста:
    - а что лучше сделать, договор дарения или купли-продажи (вариант: ренты, завещания и т.д.)?
    - а это плохо, когда в договоре купли-продажи квартиры не полная (вариант: завышенная) стоимость? Или все так делают и ничего страшного?
    - хочу устроиться на работу, а мне предлагают заключить гражданско-правовой договор (вариант: работать без договора). Это нормально?
    - т.д. и т.п.

    К сожалению, глубину и значимость этого принципа трудно оценить, пока не случилась беда, пока не всплыли последствия его нарушения.

    Однако, для тех, кто его осознал, один вопрос: "А соответствует ли то, что я подписываю, тому, что на самом деле происходит", снимает множество вопросов и позволяет избежать многих проблем в будущем.

    Из этого принципа есть несколько следствий. Но про них я напишу позднее.
     
    Последнее редактирование модератором: 21 апр 2015
    Александр нравится это.
  2. AnnRight

    AnnRight Пользователь отключен от форума

    Регистрация:
    14 июн 2013
    Сообщения:
    2.504
    Симпатии:
    69
    На 9111.ru бесплатно получаю ответы на все юридические вопросы.
     
  3. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Если честно, Julia MilkyWay, я не очень понимаю с какой целью Вы написали предыдущий пост.
    Гадать по этому поводу не буду, а лучше внесу изменения в свой стартовый пост, которое позволил самостоятельно отвечать большую часть вопросов, задаваемых на сайтах, аналогичных указанному Вами.
     
  4. Александр

    Александр Администратор форума Команда форума

    Регистрация:
    20 фев 2012
    Сообщения:
    3.801
    Симпатии:
    1.718
    Дима, я рад, что ты вернулся в родные пенаты:40:
    Соседи, спрашивайте, не стесняйтесь! Он хоть и вредный:13:, но добрый и отзывчивый:26:
     
  5. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Спасибо на добром слове. У меня завершилось дело по обманутым дольщикам в банкротстве. Завершилось положительно, дольщики получили квартиры. Освободилось немного времени, вот и решил вернуться на форум.
     
  6. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Есть один вопрос, который наверное многих волнует - как обстоят дела с выплатой неустойки по нарушению сроков строительства по ФЗ214?
     
  7. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    О случаях добровольной выплаты застройщиком такой неустойки дольщикам мне не известно.
    Если говорить о принудительной процедуре, то здесь вопрос надо делить на две части: получение решения суда и получение денег.
    Суды такие решения принимают, при чём принимают часто. Естественно, застройщиками всеми доступными способами пытаются снизить размер такой неустойки. На стадии продажи, например, крутят с условиями договора участия в долевом строительстве, продают квартиры только через уступку. На стадии строительства, например, заключают доп.соглашения об изменении сроков строительства, подписывают соглашения о якобы добровольной уплате неустойки, передают объекты в неготовом состоянии. В суде идут в ход все заготовки, указанные ранее, так и ссылки на несоразмерность неустойки, попытки притянуть недобросовестность дольщика, затягивают сроки процесса и т.д.
    Ну и конечно, даже при наличии решения суда не спешат платить. Добро пожаловать в реалии исполнительного производства.

    Естественно, если у застройщика есть деньги, а у дольщика - желание и время, то деньги застройщика придут к дольщику. Только для получения максимального результата, всё-таки, лучше обращаться к юристам. Например, по моим последним делам суд неустойку не снизил ни на копейку, растерзав только сумму морального вреда. :)
     
  8. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Ваши коллеги в этом солидарны, не забыв добавить, что без их участия ну никак не получить неустойку, но и сами они гарантий успеха не дают.

    Однако сложилось определенное мнение среди Ваших коллег, что суд снижает неустойку, указанную в 214ФЗ, объясняя это несоразмерностью суммы.

    Отсюда у меня вопрос - каким образом суд, снижая неустойку (а есть ли такие факты в принципе?) в рамках федерального закона, объясняет свое решение? Ведь в таком случае судья нарушает федеральный закон, где размер неустойки прописан четко.
     
  9. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Я не так категоричен как мои коллеги. Обычный человек (не юрист) может участвовать в суде и даже его выиграть. Ничего удивительного в этом нет. Я сам даже кран могу поменять, хотя и не сантехник.

    А вот про гарантии - это правильно. Юрист не может и не должен давать гарантии в судебном споре.

    Вот выдержки из "типового" решения суда по этому поводу:

    Разрешая спор, суд правильно руководствовался п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки, поскольку обязательства ответчиком исполнены ненадлежащим образом.
    Судом, правомерно, исходя из положений ст. 333 ГК РФ, с учетом того, что требуемая истцами неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, размер неустойки снижен с ******* руб. ******* коп. до ******* руб. в пользу каждого из истцов.
    Установив, что права истцов как потребителей ответчиком нарушены, суд на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом положений ст. 333 ГК РФ, правомерно взыскал с ответчика в пользу каждого из истцов штраф в размере ******* руб.
     
  10. Тим 40

    Тим 40 Почетный житель

    Регистрация:
    22 фев 2014
    Сообщения:
    1.169
    Симпатии:
    35
    Адрес:
    8
    Вы о задержке сроков сдачи квартиры дольщику?
    1. Что там снижать? Есть формула неустойки:3:
    2. Вы работаете на принципах success fee?
     
  11. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    1. Тим40, гляньте на выдержку из решения суда, которая была выше. Ну или можете просто ст.333 Гражданского кодекса РФ посмотреть. Формула-то есть, но ст. 333 ГК РФ её режет.

    2. По разному бывает. Хотя гонорар успеха для судебного представителя противоречит закону. Есть на этот счёт разъяснения наших высоких судов.
     
  12. Тим 40

    Тим 40 Почетный житель

    Регистрация:
    22 фев 2014
    Сообщения:
    1.169
    Симпатии:
    35
    Адрес:
    8
    1. Как доказывать будете, от этого и зависит режет или нет.
    2. Вы нигде не обязаны декларировать условия работы с клиентом.
    Выиграли суд -получите гонорар. Взыскивайте с ответчика.
    Иначе просто демагогия.
    Я про конкретный кейс, про задержку сроков ...:3:
     
  13. ponochka

    ponochka Коренной житель

    Регистрация:
    18 ноя 2013
    Сообщения:
    219
    Симпатии:
    12
    В Консультанте посмотрите судебную практику, там на самом деле полно примеров, когда неустойку, рассчитанную по формуле, урезают раза в 2 по этой статье.
    Тут раньше писали, что летом ГК изменится и эта статья в частности, можно будет урезать только в случае наличия необоснованной выгоды, если я ничего не путаю.
    Мистер Ди, вопрос следующий: будет новый ГК применим к квартирам с сроком сдачи в марте и с датой получения квартир в апреле (задержка 1,5 месяца), то есть до вступления в силу нового закона? Допустим если иск подавать после принятия нового ГК. Если можно - со ссылками на соотв. статьи.
     
  14. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Тим40, конкретный кейс - это когда Вы мне свои документы пришлёте (договор участия в долевом строительстве, договор уступки и акт приёма-передачи).
    А так - это всё демагогия. :37:
     
  15. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Давайте сравним редакции:

    Действующая редакция статьи 333 ГК РФ.
    Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
    Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.


    Новая редакция статьи 333 ГК РФ:
    1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
    2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
    3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.


    Как видим, революции нет, но тенденция намечена. Правда, справедливости ради, надо отметить, что данные изменения не новые - аналогичные выводы можно встретить в судебных решениях высоких судов. Только надо предметно поработать по этому вопросу.

    В соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (именно этим законом внесены изменения):

    Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

    То есть к описанной ситуации данные изменения применятся не будут.
     
  16. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    А как же вот это:

    ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2012 г. N 17 О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПО СПОРАМ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ 10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом 34. Размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения. Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
     
  17. ponochka

    ponochka Коренной житель

    Регистрация:
    18 ноя 2013
    Сообщения:
    219
    Симпатии:
    12
    Мистер ди, еще вопрос на другую тему:

    Квартира приобреталась в долевую собственность (не супругами) в определенных долях в ипотеку. Ипотека выплачена, обременения нет, доли хотим поменять "по справедливости" с учетом того, кто сколько денег за квартиру заплатил. Как передать часть доли другому собственнику?
    Договор дарения - огромный налог?
    Договор купли-продажи? Факт оплаты при этом никого не интересует или нужно как-то оформлять? Что с этим договором в итоге делать, нужно ли заверять, где регистрировать?
     
  18. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    1. Презумпция знания судом законов (и разъяснений высоких судов) не всегда работает. :)
    2. Всё-равно остаётся место судебному усмотрению.
    А по поводу мотивов, которые должен указать суд, расскажу такую историю.

    Апрель 2015г. Московский областной суд рассматривает жалобу на определение суда первой инстанции. Среди прочих довод говорю: "Суд первой инстанции в принципе не указал ни каких мотив, по которым вынес оспариваемое определение." Не успеваю сделать вдох для конкретизации своей мысли, как председательствующий судья меня перебивает и пренебрежительно говорит: "НУ, это понятно, давайте дальше." А Вы говорите мотивы...
     
  19. Мистер_Ди

    Мистер_Ди Старожил

    Регистрация:
    5 мар 2012
    Сообщения:
    775
    Симпатии:
    34
    Какие сейчас доли? Какие должны быть?
    Планируете ли ремонт? В какую часть стоимости квартиры обойдётся ремонт?
     
  20. Фролик

    Фролик Почетный житель

    Регистрация:
    22 апр 2013
    Сообщения:
    3.538
    Симпатии:
    112
    Адрес:
    6
    Апелляционный суд неохотно рассматривает дела... там и время рассмотрения каждого дела 5-15 минут. Мотивы, доводы и тд - им это не интересно, если есть конкретные нарушения судьей - иск удовлетворят, в остальных случаях бесполезно что-то пересказывать по-новой.