Материальная мотивация застройщика или штраф за срыв сроков сдачи

В судебной практике, особенно в первой инстанции, можно увидеть что угодно. Вчера в "соседнем" с Черемушкинским Зюзинским судом у судьи Белоусовой провела 9 часов в ожидании заседания по признанию недействительным договора, вышла из суда в 21-30. В очереди перезнакомилась со всеми, кого рассматривали до меня. По неустойкам было два человека. Женщине снизили в 4 раза, пойдет в апелляцию. Мужчине отказали в неустойке к ЖСК, несмотря на то, что он ссылался на решение, вынесенное ранее этим же судьей по этому же ЖСК....
Ранее судья Белоусова по делу к ООО "Олета" присудила 70 т.р. неустойки, штрафа, морального вреда и расходов на представителя при заявленных 600 т.р. неустойки. Апелляция оставила решение в силе.
Так что бывает что угодно...

 

Ирина, спасибо Вам огромное!
Ваше сообщение только укрепило меня в мыслях о бессмысленности обращения к юристам по данному вопросу.
Прочитал всю тему, не поленился. Достаточно четко определена позиция по взысканию неустойки в арбитражном суде. Обсуждения на двадцати страницах).
Пожалуй, применительно к взысканию ннустойки через арбитражный суд готов взять обратно свои слова насчёт бесполезности юриста. Конечно, если сумма неустойки велика, тут и думать нечего, надо идти в арбитраж. И юрист тут, безусловно, необходим и деньги, потраченные на него окупятся.
Но вот если сумма не так велика...

И ещё один вопрос, который не могу не задать : Майкуша, Вы действительно хотите попробовать самостоятельно посудиться в арбитраже?

 

Ирина, спасибо за вопрос! Особенно приятен такой интерес от человека, который уже защитил свое право в полном объеме.
Основной принцип гражданского права- защита добросовестного участника оборота от недобросовестного. Институт неустойки - один из механизмов, через которые реализуется данный принцип.
Смысл неустойки- сделать надлежащее исполнение обязательства более выгодным, чем его неисполнение или ненадлежащее исполнение. По этому, несмотря на двойственную природу неустойки (штраф и компенсация), большее значение имеет именно ее штрафная функция.
Если присуждаемые суммы не способны стимулировать застройщика ни к своевременному исполнению обязательства, ни к установлению реальных сроков в договоре, то цель неустойки не достигается.

 

С достаточной степенью детальности практические вопросы обоснования снижения неустойки изложены в пунктах 69-81 Постановления Пленума ВС РФ N 7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Применительно к ДДУ, бремя доказывания несоразмерности возлагается на застройщика.
Пункт 74 постановления разъясняет, что возражая против уменьшения неустойки, кредитор не обязан доказывать убытки. Кредитор вправе представлять доказательства негативных последствий подобного нарушения обязательства для разумного и осмотрительного кредитора при сравнимых обстоятельствах. Последствия могут заключаться в изменении средних показателей по рынку в соответствующий период, например:
-процентных ставок по кредитам
-рыночных цен на определенные виды товаров
-
валютных курсов и т.д.

 

Давайте разберем. В чем заключается ситуация? Из ваших сообщений вижу только, что сумма неустойки 600 т.р.

 

Спасибо за ответ, Алла. Один суд у меня прошел очень удачно, но скоро предстоит еще, поэтому интересуюсь.
Насколько знаю, на практике ответчики часто не утруждают себя доказательствами несоразмерности неустойки и судьи на этом не настаивают, срезая без всяких объяснений. Аргументы истца против уменьшения неустойки, основанные на процентных ставках по кредитам и даже валютных курсах, выглядят не очень убедительно, так как мы заключали не договор займа и наши отношения с застройщиком в первую очередь регулируются 214 ФЗ.
Еще хочу задать технический вопрос: могу ли я как истец возразить ответчику после его выступления? Например, когда он заявит о несоразмерности, попросить доказательства данной несоразмерности? Или судья может не дать мне слово?

 

Ситуация, как и у многих дольщиком, следующая: компания Эверест уступило мне право требования к компании Олета передачи квартиры после получения Олетой разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2015 года. Олета должна была передать мне квартиру в течении 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2016 года, а фактически передала 24 февраля 2017 года. Стоимость квартиры 7 586 257,76. Вроде всю информацию написала. Если еще что-то нужно, вы скажите, я напишу. Спасибо!

 

Честно говоря, я не уверена, что получится самой.... потому что понимаю, что есть моменты, которые знает только специалист и, как бы я не хотела разобраться - я не юрист! Да и времени нет у меня совсем, чтобы судами заниматься((

 

В одном из арбитражных дел по иску ООО СтройГрупп к ООО Олете ответчик заявил о несоразмерности, представив расчет, основанный на средней ставке банковского процента по кредитам.

По ст. 333 ГК РФ может снижаться как договорная, так и законная неустойка. Это разъяснено в п. 69 Пленума 7. То, что ставка неустойки установлена законом, не означает невозможности снижения.
Для снижения неустойки застройщик должен доказать, что возможный размер убытков дольщика значительно ниже начисленной неустойки.
Но значительность означает отличие в разы (смотрите Пленум №25 ВС РФ и предыдущий пленум ВАС РФ по сделкам с заинтересованностью). Соответственно, ставка банковского кредита в 15% вполне сопоставима с неустойкой по ст. 6 ФЗ 214.
Кроме того, арбитражная практика с 22.12.2011 года (Постановления пленума ВАС РФ №81) следует позиции о невозможности снижения повышенной неустойки ниже двукратной учетной ставки Банка России (в настоящее время- ключевой ставки, т.е. не ниже 20%. С 2014 г. по всем категориям дел, по которым мы судились (поставка, долги, просрочка оплаты за услуги, работы, неосновательное обогащение и др.) Арбитражные суды ни разу не уменьшили договорную неустойку в 0,1% в день (36,5 годовых), а в ряде случаев оставляли 0,5% в день (182 годовых).
Другое дело, районные суды Москвы и области. Пример из практики судьи Белоусовой Зюзинского суда (40 из 600) далеко не единственный. И по большинству таких решений никаких альтернативных расчетов ответчиками вообще не представлялось.

После выступления стороны другие стороны вправе задавать выступавшей стороне вопросы. Вы можете уточнить у застройщика, чем именно он обосновывает несоразмерность.
В следующей стадии процесса- прениях вы должны дополнительно заявить, что застройщик не привел доказательств несоразмерности. Посмотрите п. 73 Пленума 7, разъясняющий, что не являются основанием для снижения такие обстоятельства, как:
*тяжелое финансовое положение
*наличие задолженности перед другими кредиторами
*наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика
*отсутствия бюджетного финансирования
*неисполнения обязательств контрагентами
*добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора
*выполнение ответчиком социально значимых функций
*наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами.
Соответственно, в третьей стадии выступления- репликах, вы также можете высказаться о несостоятельности доводов застройщика.

 

Спасибо большое за ответ! Могу ли я в районном суде ссылаться на практику арбитражного, включая Постановление пленума ВАС или это будет некорректно?

 

Особенностью приобретения будущей квартиры у Олеты является приобретение права на получение этой квартиры у первоначального дольщика, т.е. у Эвереста или у Абсолюта. При этом ценой квартиры для целей расчета неустойки будет не цена уступки права, а цена, по которой право приобреталось первым дольщиком (это всегда Эверест). Вы можете увидеть в своем договоре, что "основная" цена без НДС, а разница- с налогом.
Стоимость приобретаемого права 7 586 257,76 может означать, что первоначальное право стоило, например 3 849 900 (есть похожие цифры по 2 корпусу 5 фазы).
За период с 01 июля 2016 года по 24 февраля 2017 года ставка менялась 2 раза. Чтобы получить максимальную сумму, можно посчитать за периоды. С 01.07.16 по 18.09.16 = 80 дней по 10,5%, с 19.09.16 по 24.02.17 = 159 дней по 10%. Всего 623 683 р.
При обращении в арбитраж с этой суммы будет рассчитываться госпошлина - 15 474 р.
До обращения в суд и до уступки права необходимо подать претензию. В этом случае цессионарий получит право на штраф 50%. Штраф пошлиной не облагается.
Поскольку вы приняли квартиру, для уступки права на неустойку государственная регистрация не требуется. Также с момента передачи квартиры прекращаются запреты (ограничения) на уступку прав по договору без согласия застройщика.
Для перевода дела в арбитраж вы заключаете соглашение об уступке права с обществом. Вы не платите по этому договору, поскольку право покупают у вас. Оплата будет после фактического получения денег.
Параллельно с цессией вы заключаете договор с адвокатом на сопровождение уступки, подготовку и направление претензии (10 дней), подготовку и направление уведомления об уступке (еще день), подготовку и подачу отзыва на иск. Обычно дольщик привлекается в арбитражный процесс в качестве третьего лица, но участвовать там вы не обязаны, письменной позиции вполне достаточно. Вы не платите адвокату, поскольку его юридическая помощь оплачиваются обществом.
Общество заключает с адвокатом соглашение на ведение дела в арбитражном суде. Работу адвоката оплачивает общество.
После уведомления застройщика об уступке адвокат подает от имени общества вторую претензию застройщику. По истечению срока досудебного урегулирования (30 дней) адвокат готовит и подает документы в суд, направляет копии сторонам.
Пошлину оплачивает общество.
По Олете практика «развернулась», дела о неустойке теперь обычно попадают в общий порядок, а не в упрощенный (без вызова сторон). Формально суд должен рассмотреть дело за 2 месяца. Тут как повезет.
Адвокат представляет интересы общества в суде, готовит возражение на отзыв застройщика, иные процессуальные документы, участвует в заседаниях.
Во многих случаях Олета подает апелляцию. Соответственно, готовится отзыв на жалобу, адвокат участвует в заседании в апелляции.
Дальше получается исполнительный лист, актуализируются данные о расчетных счетах, лист подается в банк. Банк перечисляет деньги обществу.
Дальше общество перечисляет деньги дольщику на счет. Каждая из сторон самостоятельно платит свои налоги.
Дальше адвокат подает в Арбитраж заявление о распределении судебных расходов на представителя, но это уже отношения общества и адвоката.
На мой взгляд, это наиболее рациональная схема работы по переуступке. Она прозрачная и честная.
Но тут писали, что так работают не все, некоторые юристы умудряются брать деньги с дольщика за продажу его же права. Это не правильно, это противоречит и закону, и логике.

 

Право остается правом независимо от того, в чем оно содержится. Если умная мысль заключается в постановлении суда другой ветви, то мысль не становится глупее.
Но я не могу рекомендовать ссылаться в СОЮ на конкретные арбитражные постановления, а не на содержащиеся в них позиции.
На самом деле, для большинства споров с застройщиком достаточно механизмов, заложенных в 7 постановлении Пленума ВС РФ.
В любом случае, успехов!

 

Вы же вкурсе, что неустойка рассчитывается не из стоимости вашей квартиры, а из стоимости переуступаемого права? У меня за 3ку там было миллионов 5.

 

Для арбитража нкжна уступка (цессия) уже одна эта процедура достаточно непроста, на мой взгляд. Т.е. эта процедура оформляется договором, который, мало того, что д.б. составлен правильно, так ещё и ваш т.н. "цессиионарий" по понятным причинам должен быть безупречно прозрачен и надёжен. Может, нам лучше объединиться и коллективно пойти в обычный суд?)

 

Коллективно, в данном случае , в суд не ходят.

 

К сожалению, этот институт гражданского процесса на практике сложно осуществить.
Тем более, это ведь не лучший вариант защиты своих прав.
Вы ведь не хотите, чтобы судья присудила одинаковые суммы 10 дольщикам (к примеру) ?
Дела похожие, но обстоятельства у каждого дольщика разные (период просрочки, цена квартиры, моральный вред, последствия нарушения обязательства и тд.).

 

Алла Тихонова

К сожатению от юриста реально мало, что зависит. Если у суда есть практика, то против неё не одтин юрист не спасёт.
Юрист лишь экономит время, и силы, а в некоторых судах это действительно дни!!!

 

Ну вообще-то практика имеет свойство меняться. Вынес суд решение, обжаловали в апелляцию, в кассацию, в надзор. Зачастую помогает.
Я так ломал порочную практику по банкротству, когда это законодательство только становилось.
Так что не нужно юристов к курьерам приравнивать.))

 

Вопрос к юристам: можно ли, подав иск в обычный суд, передумать и подать в арбитраж?)))
Заседания пока не было.

 

Отказ от исковых требований. Нет?