Материальная мотивация застройщика или штраф за срыв сроков сдачи

Дмитрий,можно поточней:это Закон -неустойка по ДДУ или просто,как Вы пишите,практика?извините,я еще раз хочу уточнить:если я подаю иск на полную ст-ть и прикладываю подтверждающий платежный документ-я не нарушаю ГК?

 

https://vk.com/doc-92273333_444191114

 

" Установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину — участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. " От ЦЕНЫ ДОГОВОРА! а у нас УСТУПКА-это тот же ДОГОВОР? Такое впечатление,что юристы нас вводят в заблуждение(попахивает откатом от Застройщика) и мы подаем иски уже на половину стоимости Обьекта и еще Суд срезает в разы(((

 

Раиса, здравствуйте!
У меня нет задачи Вас переубедить. Но, не отвечая пока на Ваш вопрос, разрешите мне задать мой.
Если, следуя Вашей логике, я "продам Вам свою квартиру в строящемся доме № 22 по А.А., купленную мною у Эвереста за 9 млн." по цене 90 млн., даст ли это Вам право предъявить ООО Олета неустойку, рассчитанную от стоимости квартиры 90 млн.?

 

Я так понимаю, что вопрос был задан мне, хоть я и не Дмитрий, а Владимир))
Если потребуете у застройщика неустойку, расчет которой сделан не от цены договора участия в долевом строительстве, а от цены договора уступки, то это будет неправильный расчет и часть Ваших требований не будет иметь под собой оснований. То есть в той части, которая соответствует сумме, рассчитанной из ДДУ, эти требования будут обоснованы и суд должен их рассмотреть. Остальное он оставит без удовлетворения, так как для них не будет оснований.
А требовать от суда в принципе можно чего угодно, вопрос только в том, что суд сможет удовлетворить, а что нет.

Договоры бывают разные. Купли-продажи, подряда, цессии, участия в долевом строительстве. В законе говорится о договоре участия в долевом строительстве, про уступку там ни слова.
Ну и про здравый смысл, выше верно подмечено, что потом можно уступить право хоть за миллиард, но отвечать застройщик будет только за те деньги, которые он получил по ДДУ.

 

Тут пишут, что в арбитражном суде нет практики снижения неустойки. Но там сложно, много волокиты. И еще юридическое лицо нужно.

 

А у Олеты выписка банковская, что она получала 4 миллиона за квартиру вашу. И в договоре, под которым Олета подписалась, 4 ляма. А то, что вы какой-то третьей конторе заплатили 8, Олета скажет, к ним никак не относится - они ту уступку не подписывают, это только между вами и посредником.

 

А еще у вас там был договор на регистрацию уступки, бронирование и т.д.
Это тоже ДОГОВОР.
Считайте неустойку с него))

 

Стебёмся господа?

 

Ко мне обратилась одна дольщица, у которой квартира в 5-й фазе, она до сих пор квартиру не приняла, ее не устраивает отделка (там есть один корпус с отделкой, если помните). Спрашивает, как ей судиться по неустойке.
Поскольку она явно не одна такая, хочу дать совет тем, кто до сих пор не принял квартиры: пора их принимать. В соответствии с частью 5 статьи 8 и частью 2 статьи 7 закона 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до устранения недостатков объекта долевого строительства только в том случае, если в этом объекте выявлены недостатки, "которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования".
То есть это должно быть что-то очень серьезное, всякие трещины, сколы и т.п. в расчет не идут.
Очень часто дольщик говорит: а вот для меня это существенно. Прекрасно, только как доказать в суде, что какой-то недостаток исключает возможность пользования квартирой.
В Олете все это прекрасно знают, поэтому они всем дольщикам подсовывают на подпись дефектовочные акты, где говорится, что дольщик согласен с тем, что выявленные им недостатки не препятствуют использованию квартиры по назначению.
Что из всего этого следует? Что дольщик незаконно уклонился от приемки квартиры. А это с одной стороны дает застройщику право составить акт приемки в одностороннем порядке, а с другой - просить суд существенно снизить неустойку за просрочку передачи квартиры из-за незаконного поведения дольщика.

 

Ко мне недавно тоже такая дольщица обращалась и показывала 5-ти страничный дефектовочный акт с кучей недостатков.
Мне кажется, что когда возникает такая ситуация, то нужно думать прежде всего не о неустойке, а о том, как получить квартиру надлежащего качества. Соответственно, в суд нужно идти не с требованием о взыскании неустойки, а с требованием о безвозмездном устранении недостатков, либо с требованием о возмещении своих расходов на устранение недостатков со всеми вытекающими последствиями (назначение судебной экспертизы). Это самый логичный ход, так как по завершению судебного разбирательства (если решение будет принято в пользу дольщика) можно с легкостью обосновать непринятие квартиры по акту приема-передачи, а уже потом взыскивать неустойку по полной программе.

 

Петр, Вы же знаете, что там за недостатки: потертости, унитаз кажется не новый (я тоже видел этот акт)) и т.п.
С неустойкой с таким подходом можно легко пролететь (в значительной части), а вот получится ли отсудить что-то существенное по недостаткам - это большой вопрос.
Чтобы доказать наличие недостатков, вину в них застройщика, а также цену их устранения, нужно проводить судебную экспертизу, то есть нужно подать иск в суд, дождаться начала рассмотрения дела, ходатайствовать перед судом о назначении экспертизы, если суд ходатайство удовлетворит, то нужно будет в отведенное судом время (в районе месяца) подготовить вопросы для эксперта и предложения по кандидатуре эксперта, потом суд назначит экспертизу и дело уйдет к эксперту, который тоже спешить не будет... И вот спустя четыре-шесть месяцев после подачи иска эксперт придет в квартиру. Если за все это время недостатки не были устранены, эксперт их увидит (возможно далеко не все) и чего-то напишет в заключении. После этого дело пойдет снова в суд и там наконец будет вынесено решение. Которое вполне вероятно будет обжаловано. Судиться по недостаткам можно год и больше. Квартира большую часть этого времени будет пустовать, чтобы эксперт мог увидеть недостатки. И суд присудит какую-то сумму, которая и близко не покроет убытков от простоя квартиры.
Кому это надо?

 

Я когда в Язовской работал, там был похожий случай - квартиру передали с недостатками и с существенными несоответствиями относительно проектной документации.
Дольщики сделали оценку стоимости восстановительных работ, а потом подали иск в суд о взыскании денежных средств за исправлении недостатков, штраф и мор. вред.
Судья, естественно, назначила экспертизу, которая проводилась не более 2 месяцев, а по её результатам были подтверждены сумму (указанные в оценке) на исправлении недостатков.
В итоге было заключено мировое соглашение.
Иск был подан 08.10.2015, а мировое утверждено судом 14.01.2016.
Ссылка на дело: https://vidnoe--mo.sudrf.ru/modules...ame_op=case&case_id=147091980&delo_id=1540005
После этого истцы 2 раза вполне успешно посудились по неустойки.
Сколько юристов, столько и мнений.

 

Это исключение из правил.
Для примера.
https://odintsovo--mo.sudrf.ru/modu...ame_op=case&case_id=122993143&delo_id=1540005 - с апелляцией заняло месяцев 10.
https://odintsovo--mo.sudrf.ru/modu...ame_op=case&case_id=123574346&delo_id=1540005 - с апелляцией заняло месяцев 11
https://hamovnichesky--msk.sudrf.ru...ame_op=case&case_id=267285661&delo_id=1540005 - с апелляцией рассматривалось больше года

 

...Так всё таки- на сколько примерно "срезает" Видновский суд неустойку и штраф? и может быть кто то знает, как с этим обстоят дела в Чертановском суде, или всё-таки регион лучше (может представитель не поедет в регион...)))? Пытаюсь выбрать подсудность из этих вариантов....

 

В Видновском примерно в 2 раза снижают неустойку, но многое, конечно, зависит от юриста.
В Чертановском практически все судью срезают неустойку в 2 раза, но есть такая судья Бондарева, которая очень не любит дольщиков))
А в регионе непонятно как, тут нужно практику регионов смотреть. Но вообще и в регионах любят снижать.

 

Видновский выносит в целом неплохие решения, бывает даже не снижает неустойку вообще. Там сейчас такая тактика: неустойка снижается менее, чем в два раза, но при этом режется и штраф, компенсация морального вреда тоже сильно колеблется от 5 000 до 20 000 рублей. Более подробно отвечать сложно, так как получится реклама, а я не хочу нарываться на реакцию админа.
По Чертановскому ситуация противоречивая, я бы на Вашем месте подавал иск в Видновский, риска меньше. В регионах судиться советую только если есть выход на местных судей, иначе это кот в мешке, причем кот дикий.

 

В моём регионе раза в три, что уже не выгодно, но есть шанс, что ответчик не приедет и не пришлёт отзыв о снижении неустойки... штраф не снижают. А в Видновском что со штрафами?

 

Бондарева далеко не всегда плохие решения выносит, есть очень даже ничего.

 

Бывает, что не снижают, бывает что снижают, но тогда неустойку режут не в два раза, а в полтора, так что в целом очень неплохо выходит. Нередко бывает, что общая сумма взысканного превышает (за счет штрафа и моралки) размер неустойки.
Что касается суда в регионе, то Олета хоть и не приезжает, но письменное заявление о применении статьи 333 ГК обязательно высылает.
Для примера поищите на этом сайте суда дело № 2-146/2017 ~ М-112/2017
https://maloderbetovsky--kalm.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo