Ипотека

Сейчас в ВТБ24 ставка 12% годовых на новостройки как до момента получения право собственности, так и после.
Более того, если договор ДДУ будет зарегистрирован в рег. палате до НГ и вы так же успеете перевести оплату застройщику до НГ ставка снизится до 11.5%.

 

Чем галимее банк, тем больше требований и понтов, судя по всему.

 

Может проблема в справках как раз? У нас все доходы подтверждены 2 НДФЛ, доход достаточно приличный (более 250 тыс), может чуть больше повезет?

 

На тот момент ставки были одинаковые. Что со справкой что без. Но это был Май- Июнь текущего года. После этого ставки снижались на сколько я знаю.

 

Кто сталкивался с рефинансированием ипотеки, подскажите это вообще реально? Нужно ли получать одобрение застройщика и регистрировать договор в рег.палате или ещё где? Какие подводные камни существуют?

 

По рефинансированию. Сначала посчитайте экономику, а потом уже изучайте механизм. Часто затраты съедают всю выгоду.

 

Одобрение застройщика не нужно, поскольку отсутствует переуступка права требования.

 

Подскажите какие могут быть затраты при рефинансировании? Разве есть какие то штрафные санкции за это? Мне кажется экономика будет на лицо, даже если кредит подешевеет на 1%. При 20 годах ощутимая разница получится.

 

Практически никаких. Как правило Банк где Вы рефинансируетесь попросит провести независимоую оценку, и оплатить услуги нотариуса.
Независимая оценка как правило стоит 5-15 тысяч рублей (часто банки просят работать с аккредитоваными оцещиками, поэтому точную сумму можно узнать точно у них), нотариальная доверенность примерно 1000 рублей.
Как пример если Вы рефинансируете 4 млн. рублей, и уменьшаете ставку на 1 п.п., то за первый же год на % сэкономите более 30 тысяч рублей.

Подобрать банк и процентные ставки можно тут

 

Есть один нюанс. Многие банки рефинансирование связывают с наличием регистрированной собственности в целях хэджирования рисков. Так, например, делает ВТБ24, насколько мне известно. Еще я слышал, что существуют банки, которые лишь требуют существования самого объекта (дом сдан), но ни один банк у нас не сделает рефинансирование по кредиту, где залог - право требования, это уж точно

Специалисты-банкиры и погруженные в данную область, поправьте пожалуйста, если я неправ

 

Несовсем так.
Банки обязаны классифицировать кредиты к одному из типов в зависимости от уровня риска банка (первая, вторая, третья категория качества и т.д. Подробнее можно почитать в Постановлении ЦБ № 283-П и Инструкции ЦБ № 139-И). В зависимости от того к какой категории качества отнесён кредит, Банк будет формировать разные резервы (1 категория качества 0%, вторая от 2 до 20% и т.д.), которые в свою очередь влияют на размер расчитываемых нормативов (в первую очередь Н1). Резервы "съедают" банковский капитал в части выполнения обязательных требований ЦБ, ограничивая тем самым уровень кредитного плеча с которым банк может работать.

Банк может выдать кредит без обеспечения хорошему контрагенту (например Газпром) и отнесёт это к 1 категории качества сформировав резерв 0%, который не потребует формировать резервы, либо выдать кредит "плохому" контрагенту (например Васе Пупкину из подъезда №3, который ежедневно бухает). При этом если у Вася не предоставит залог, то ему верная дорога в лучшем случае во второую категорию качества, а если Вася предоставит качественный и ликвидный залог значительно превышающий размер кредита, то Банк отнесёт его к первой категории качества.
В случае перекредитования Банк может посчитать право требования к застройщику "хорошим" обеспечением, посчитав, что риски по нему отсутствуют (собственно говоря практически все банки так и делают), таким образом не формируя дополнительные резервы и относя заёмщика к 1 категории качества. С большой долей вероятности он отнесёт право требования к Олете к 1 категории качества, поскольку за ними стоит Абсолют, а сами дома находятся на завершающей стадии постройки.

С другой стороны сейчас уже не так много банков делают повышенные проценты до момента оформления права собственности, а Банку по сути безразлично выдать новый кредит, либо рефинансировать ипотечный кредит заёмщика со стороны.

На сайте Альфа Банка в условиях рефинансирования ипотечного кредита сказано "Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных на цели приобретения или строительства квартиры / жилого дома (коттеджа)."
Вероятно если поискать то можно найти и другие примеры рефинансирования ипотечных кредитов под залог "строящегося" жилья (прав требований к застройщику).

P.S.: Не банкир

 

А что нужно оценивать, ведь квартиры пока как бы нет?
Может ли как то банк препятствовать уходу от него клиента?

 

Нет. Наоборот если банк заинтересован в заёмщике сам может снизить ставку если узнает что клиент собирается перекредитоваться.

 

экономика этого вопроса складывается не столько из санкций, сколько из иных вещей. Например, сопутствующие расходы, потеря налогового вычета, изменение курса валюты кредита, сравнение ставок и т.д.

 

Оценка чего стоит от 5-15 тыс?

 

имелась в виду оценка квартиры, но поскольку дома пока не сданные, вероятно можно обойтись без неё.

 

Рефинансирование - это выдача нового кредита в погашение "старого".
Могут потребовать оценку НЭ текущего состояния объекта незавершенного строительства. При ипотеке покупателей на мою 1-ю квартиру (тогда дом был еще не сдан, была уступка прав с согласия Мортона, далекий 2004 год) ВТБ требовал соотв. отчет. Может, сейчас что-то поменялось, может банк своими силами производит проверку объекта (наличие, состояние и проч.) но не верю, чтобы банк не понимал, что кредитует.
Надо смотреть условия рефинансирования, какие-то параметры, возможно, будут индивидуальны.
При рефинансировании, насколько помню, действуют требования о повышенной ставке нормы обязательного резервирования портфеля однородных ссуд для банка-кредитора.

МистерДи
Вроде бы вносили поправки, по которым право на налоговый вычет уже не теряется при рефинансировании, точно где-то читал об этом.

 

Повышенные резервы требуются в случае когда заёмщик не может расплатиться по кредиту и банк "вынужденно" рефинансирует его (поскольку в случае выхода на просрочку банки будут обязаны сформировать бОльшие резервы что невыгодно).
В случае рефинансирования ипотечного кредита повышенные требования не применяются, поскольку платёжеспособность заёмщика остаётся прежней, а заёмщик лишь меняет процентную ставку на меньшую.

 

Рефинансирование в классическом понимании - это предоставление кредита новым кредитором, а не перекредитование старым.
Согласно 254-П, а оно довольно мудреное, отнесение рефинансируемой ссуды к определенной категории качества зависит в т.ч. и от качества обслуживания этой ссуды в "первом" банке. Редакции 254-п сравнивать не буду, но ранее было что нельзя относить рефинансируемую ссуду к высшей категории, были изменения, видимо.

 

Имел возможность применять 254-П на практике.
Ещё раз повторюсь, что категория качества ссуды оценивается не только на основании качества заёмщика (в т.ч. допускал ли он просрочки), но и на основании качества предоставляемого залога.
Всё зависит от внутренней методики оценки риска, и в разных банках данное положение может применяться по разному, но на сколько мне известно даже в случае первоначальной просрочки, с большой долей вероятности Банк отнесёт заёмщика к 1 категории качества, где резервы не формируются.