Ипотека

Хитер Металлинвест.
Почитал сейчас договор их: по умолчанию - уменьшается аннуитет (сугубо меркантильная цель банка, или, как сейчас модно говорят - бизнес), а прямо, кстати, не запрещают частичное досрочное погашение с уменьшением финального срока кредита (что не запрещено, то разрешено), они просто про этот момент тактично умолчали. Оно и понятно - в противном случае данный пункт тем более можно попробовать оспорить и признать ничтожным.

Ст. 810 ГК РФ "Обязанность заемщика возвратить сумму займа"
1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
------------------------------------------------------------------
Действие положений пункта 2 статьи 810 в редакции Федерального закона от 19.10.2011 N 284-ФЗ распространяется на отношения, возникшие из договоров займа, кредитных договоров, заключенных до дня вступления в силу указанного Закона.
------------------------------------------------------------------
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
(в ред. Федерального закона от 19.10.2011 N 284-ФЗ)
Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.
(абзац введен Федеральным законом от 19.10.2011 N 284-ФЗ)
3. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Имхо, надо с банком общаться, а далее, кто хочет - в суд, или

или
после "проплаченного бабла" в какой-то момент - когда будет возможность - полностью досрочно погасить кредит.

 

Вообще-то, для порядка, я сказал, что сомневаюсь в такой возможности. Надо бы проверить. Всё руки не доходят в Екселем поиграться. :)

 

Дима, привет!
Да, ты прав, сказал, что это маловероятно, это не совсем "невозможно". Услышал я так

 

Угу

К сожалению, не получится:

В нашем договоре аналогичный пункт имеет №3.9.5. В п 3.10 есть исключения: 5.3.8. и 6.1., но они оба касаются досрочного имстребования кредита. Вот как то так.

Кредитный инспектор банка нам еще летом сказала, что отступления от описанной выше процедуры не допускаются (мы с самого начала интересовались сокращением срока). Можно конечно пробовать судиться, но, как не кажется, шансы невелики, ведь вы согласились с условиями погашения, поставив свою подпись. Формула там есть, права не ущемлены....

 

Друзья, в приложении расчёт от сбера, который я так всем рекомендую, сравните его с моим графиком платежей и скажите, где справедливая процентная ставка, там где плановое снижение процентов по кредиту по 500 рублей в месяц, или как у Транскапиталл банка.
Может это поможет понять Вам принцип работы моей схемы.

 

Почему же не получится, права как раз ущемлены. Вполне есть шансы признать условия - частично - данного пункта ничтожными, несоответствующими действующему Законодательству РФ, по факту договором ограничиваются права, определенные Законом.

Как минимум целесообразно пообщаться с банком, письменно, обязаны дать ответ.

Пример - у меня ипотека в Сбере, так вот они пытаются сделать мину, что не понимают что такое представление интересов и доверенность по ГК РФ, типа у нас не прокатит (кредит "ведет" от меня доверенное лицо). Пообщались, я их "уговорил", но были жутко недовольны.

 

А что это значит? В смысле заявление на досрочное погашение пишет, деньги вносит и т.д.?

 

Да, управляет счетом, - в частности, заявления на досрочное частичное погашение пишет после внесения средств.

 

Дорогие соседи!
Что можно сказать.........и все-таки она вертится!!!!
Эта хитроумная схема не давала мне пакоя 2 дня. И вот сегодня проведя, как выяснелось, не сложные расчеты, убедилась. ОНА РАБОТАЕТ!!! Взяла за пример нашу ипотеку. Посчитала, какая переплата получается, если мы внесем 500000 руб, взяв их в другом банке. И получилось, что за 15 лет экономим около 450000 руб.

Таблицу с расчетами приложу позже.
Саша Solomon - спасибо!

Оля (не flakon)))))

 

Если б не эта фраза, я бы подумал, что схожу с ума. :)))

 

Я тоже подумал сначала, что у меня раздвоение личности началось.... А нет - жена!!!

 

Вот, наконец-то, пользуйтесь на здоровье)
Мне очень приятно, что разобрались.

 

Ну так вот...

Оля (моя любимая жена), проведя двухдневный мозговой штурм, воскресив в сознании формулы из финансовой математики, сделала расчетные таблицы по предложенным Соломоном схемам.

Саше еще раз спасибо - схема его работает, но, на наш взляд, она не совсем оптимальна.

При равных финансовых затратах напрямую платить в банк по ипотеке сумму, слегка превышающую ежемесячный платеж, выгоднее.
Причем выгоднее это и с сокращением ануитентного платежа и сокращением срока выдачи кредита.

Выводы просты: раньше и больше платишь - больше экономишь.

Наглядную таблицу с расчетами и комментарием Оли прикладываю. Такая она у меня умница...

Саш, у тебя получились такие внушительные цифры экономии потому, что ты, во-первых, вносишь еще и свои собственные средства и, во-вторых, делаешь это раньше прописанного в твоем ипотечном плане срока. М.б. лучше было бы деньги, которые ты вносишь теперь еще и по потребительскому кредиту сразу вносить на досрочное погашение ипотечного кредита? Попозже приложу расчетную таблицу с привлечением собственных и банковский заемных средств одновременно...

 

Привет.
Нет, выгодней по потребительскому, экономия ещё по 2тыс. в месяц. Здесь всё индивидуально, нужно считать, но чаще всего, как у меня. Пока кредит новый, с него прям сок течёт по процентам, вот их и нужно первым делом "вытирать".

После определённого срока (в моём случае это порядка 3-х лет), то есть после 40% истечения срока по кредиту, крутить подобные схемы бесполезно, выгоды не будет.

По поводу оптимальности схемы-каждый выбирает сам. При реализации этого проекта у меня было очень много проблем, по сути я хотел гасить лям без кредитов, но жизнь всегда умнее нас) Варианты есть всегда, у меня психология такая, при реализации сложных схем я не смотрю на "щепки", если всё считать и учитывать, то будет всё как у всех: "лучше не влезать, целее будем". Это помогает стабильности системы и слава Богу. Хорошо, что не все такие авантюристы.

 

Я не претендую на гения финансов (хотя и работаю аналитиком в данной сфере) и никаких особо сложных таблиц не строил, но предложу здесь для обсуждения (а возможно кому то и поможет) свою ипотечную схему:

- взял в ипотеку 40% стоимости квартиры - при этом срок кредитования 10 лет: ставка сначала 12%, а потом 11%. Объективно в случае отсутствия форсмажоров могу закрыть кредит за пару лет, но хочу подстраховаться да и длинные дешевые деньги лишними не бывают.

- мой ежемесячный платеж эквивалентен арендной плате плохенькой однушки, при этом я открыл пополняемый депозитный счет в средней паршивости Банке с процентом по вкладу практически идентичным ставке по ипотеке. На данный депозит я ежемесячно буду класть не менее 100% платежа по ипотеке, дойдя в итоге до предела страхуемой ГК АСВ суммы - 700 тыс. руб.

- впоследствии часть сформированного через год-полтора депозита будет использована на ремонт и прочее, остальные средства и вновь аккумулированные будут далее копиться, в случае необходимости открою еще один депозит (с лимитом 700 тыс. руб.).

Что дает мне подобная система?
1) Проценты по ипотеке фиксированы....они будут съедаться инфляцией, на которую корректируются мои доходы.
2) Есть все основания полагать, что в ближайшее время ставки и по кредитам и по депозитам будут расти
3) В случае каких-либо неприятностей - у меня будет резервный фонд из которого можно спокойно оплачивать ипотеку, во время поиска работы или доплачивать часть из-за резкого снижения доходов.
4) В случае каких-либо форсмажоров я могу спокойно использовать свои накопления на медицинские нужны и т.д. или же переводить их в ин.валюту в случае начала конца российского рубля.
5) Сейчас ипотека один из самых дешевых источников средств на рынке...платить все до последней копейки Банку сразу, а потом брать новые ссуды на ремонт, машину и т.д. будет дороже.

 

Посмотрел график, я бы рекомендовал попробовать взять потребительский на 1,5 млн. в 60 месяцев (или больше). сразу погасить 400 тыс, оставив 1,1 млн.

Выгода будет очень внушительная. Ступенька у вас хорошая идёт в районе 2.9-2,7 млн, лучше метить туда, то есть погасить по ипотеке 1,6 млн. сразу.

 

Извините, не буду долго объяснять. Вы не в теме и просто теряете деньги, более того, советуете другим сделать то же самое.

 

Я никому ничего не советую, и я прекрасно понимаю, что гасить как можно раньше и как можно больше с точки зрения расчета общей суммы переплаты в абсолютных единицах выгоднее. Можно даже поизвращаться и еще повлазить в потребительские кредиты - ваше право. Я всего-лишь пытался найти для себя наиболее приемлемое соотношение между затратами и риском.

 

На самом деле, согласна с mankunin. Идеальный план, которого я надеюсь и будем придерживаться

Оля ( не flakon)

 

Да, понимаю, в любом случае, спасибо за идею, целостность мира она и состоит в единстве непохожих. Если работает-прекрасно)