Большая тема о УК, ДЕЗ и тарифах

ОСС принимает поправки к договору, который предлагает управляющая компания Х. Поправки доводятся до Х как данность - Х может поторговаться или отказаться. Я лишь хотел подчеркнуть момент, что ОСС вообще-то вправе утверждать такой договор, который ему выгоден, без согласования с УК и потом просто довести его до УК. УК, в свою очередь, вправе - отказаться. Естественно, невозможно - за спиной УК поменять договор, а УК продолжает его исполнять.

 

Если УК не согласится на изменения, отыщется УК, которая согласится. Только вот попробуйте добиться ухода УК от застройщика На моей практике и практике моих знакомых - такую УК поганой метлой выгнать никак не могли долгое время. Многие УК просто мечтают работать в новостройках где нит ни капремонта, ни проблем с текущим ремонтом (помимо содержания ;) ). Проблема только в том, что на такой лакомый кусок никого не пускает застройщик, используя административный ресурс и придерживая сети и землю в своей частной собственности.

 

Максим, для того, чтобы договор изменить, его нужно для начала заключить. А то, что ты описываешь, называется согласованием условий договора.

 

если собрать ОСС и принять решение, то через год можно попробовать. но ведь год придется с такой жить и по такому договору, с изменением которого эта УК не согласна.

 

Женя, то что я описываю можно делать как до заключения договора с УК (согласование договора), так и в процессе действия договора, если договор с УК по каким-либо причинам перестал устраивать собственников. Аналогия - мобильная связь: нравится - пользуетесь, начинают снимать много денег - меняете тариф или компанию. Собственно, в этом и состоит реализация конституционных прав и права потребителя на свободу выбора подрядчика. Правила созыва ОСС, в том числе и внеочередного по инициативе любого собственника и доведения его решения до УК регламентированы в ЖК.

 

Почему только через год?

 

закон такой.

 

А это тогда что:

?

 

вопрос не о времени сбора собрания, а о времени действия договора с УК.
собрание можно собрать хоть завтра, а договор будет действовать минимум год. и мы будем этот год платить по тому как будет принято на момент заключения договора. есть правда еще возможность недоверия к УК при их плохой работе, но нам это они сделать не позволят просто так.

 

Лучше всего, конечно, в договоре с УК заранее заложить возможность расторжения по решению собрания собственников дома. Собственно, поэтому важно заранее собраться перед тем, как народ побежит за ключами, не замечая ничего вокруг . А так, варианты развития событий можно почитать, например, тут, а вообще googling неплохая вещь.... (правда не в полвторого ночи)

 

Максим, не буду спорить, хотя наши споры очень занимательны )))
Но скажи мне, пожалуйста, как ты думаешь, что в составе утвержденной конкурсной документации делает проект договора с УК, для чего он там?

 

Не, ну а чего? Давай - как в старом-добром году - поцитируем статьи ЖК, постановления... В спорах же рождается истина.... Я люблю, когда аргументированно спорят со ссылками на ресурсы без утверждений на вроде - "у меня полно практики в судах по делам в сфере ЖКХ...". Можно почитать и вырасти еще хоть немножко...

Что касается проекта договора в КД - с одной стороны это необходимая формальность (иначе бы они и не парились с ним - там и так полно писанины), а с другой стороны - это своего рода "ксива" (прикрытие) для УК: когда на встречу придем к ним мы, такие бодрые и инициативные, нам просто-напросто скажут - друзья, ну мы так рады вас видеть ..... но... вот все вопросы к вашей префектуре ваши адресуйте.... Мы ничего, ну ровным счетом ничего не можем сделать, кроме как - подписать этот договор, потому что другого у нас просто нет (вспомним наших любимых-добрых депутатов и их любимый тариф, кроме которого ничегошеньки нет в мире Внуковского)..а так да... мы вас прекрасно понимаем....ваши чаяния.. Ну давайте пока потерпим, поживем по такому вот договору...
Как-то на ночь глядя такие вот темные мысли.. а слишком ли они "темные" ?

 

это обязательное условие организации конкурса. так прописано в 75 постановлении 2006 года, на основании которого этот праздник для нас организуется.

 

Максим, ну зачем так мрачно, хоть и ночь на дворе, но все же не стоит. это просто проформа. от нее надо плясать, но это не конечный вариант, а начальный.
да и префектура в процессе заключения договора мягко говоря ни кто и звать ее ни как.

 

Лучше всего, конечно, в договоре с УК заранее заложить возможность расторжения по решению собрания собственников дома. Собственно, поэтому важно заранее собраться перед тем, как народ побежит за ключами, не замечая ничего вокруг :

Вот это похоже единственный вариант. Хоть какой-то реальный рычаг давления на УК. Потому как в первые пару лет ИГ будет в явном меньшинстве. Опустим инвесторов и купивших квартиры на всякий случай. Я, лично из тех, кто радостно "побежит за ключами, не замечая ничего вокруг". Потому как ипотека в купе с оплатой за съёмную квартиру ни в какое сравнение не идёт с самыми зверскими (а они реально зверские) поборами УК. И, сделав на скорую руку ремонт, улёгшись на надувной матрас посреди пустой комнаты, я буду мечтать куда в первую очередь всуну освободившиеся 50 , нет (вычтем зверские поборы УК), 44 тыщи рублей в месяц!!! Хотя, там навалятся снижение процента, вычеты налоговые, всё же 60 тыщ в месяц!!! Умом понимаю, что это наркоз и что кровь по капле вытекает, но ничего поделать не могу. Отдалять этот сладкий момент согласованиями и собраниями счас не в силах.
А вот иметь возможность сменить зарвавшуюся обслугу в любой момент, если достанут, хотелось бы.
А так, через годик, когда эйфория схлынет, УК достанет шлагбаумами и навязанными услугами и я опять начну считать копейки, то стану самым активным правдолюбцем, особливо ежли встречи будут в нерабочее время и под хорошее сухое винцо

 

Если сейчас начнёте активную жизнь , то отдавать долги получиться в большей сумме!

 

Вернемся пожалуй, к теме. Краткое содержание предыдущих серий:

Ну вот. Возвращаясь к дискуссии...
Лазил по Консультанту, наткнулся на несколько мнений по нашему вопросу(это не постановления Правительства, не судебная практика, просто мнения юристов. Привожу отрывки из них, а также необходимые реквизиты, чтобы можно было найти полностью статью.

1. Вот одно интересное мнение: выдержка из монографии, датированной 2011г. "ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ", Л.А. ЮРЬЕВА:

И в этом есть определенная логика.
Посмотрим на ряд пунктов Постановления Правительства РФ №75 от 06.02.2006г.:

То есть, получается, что юридические лица, принимающие участие в конкурсе, заинтересованы в заключении договора управления за определенную стоимость, с определенным перечнем услуг, и на условиях, установленных проектом договора управления.
Разве есть логика в том, что победитель конкурса будет вынужден заключить договор с собственниками и лицами, принявшими квартиры от застройщика, на иных условиях?

2. Справедливости ради следует отметить, что есть и противоположное мнение. Я смог найти в том же самом Консультанте статью 2007г. "СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ". ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ С.А. ЛУШКИН, С.И. ФЕДОРОВ, А.В. ШАНТАЛЕЙ (из-за давности возможно несоответствие последним изменениям в Постановление):

Далее следуют и иные выводы и предположения:

 

а вот текс из действующего постановления 354. правила предоставления ком услуг.
особенно интересен текст п.п.22 и 24. чем не поэтапная расшифравка действий при подписании договора в соответствии с требованием ст. ГК.
остальные пункты я привел исключительно для того, что бы было понятно на какие условия ссылаются в п.п.22 и 24.

9. Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:

а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.

При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг;

б) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив.

При этом товарищество или кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг;

в) в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

14. Управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

15. Товарищество или кооператив, если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление товариществом или кооперативом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты его государственной регистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному товариществом или кооперативом с ресурсоснабжающей организацией. Товарищество или кооператив прекращает предоставление коммунальных услуг с даты его ликвидации или с указанной в пункте 14 настоящих Правил даты начала предоставления коммунальных услуг управляющей организацией, с которой органом управления товарищества или кооператива заключен договор управления многоквартирным домом.

19. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать:

а) дату и место заключения договора;

б) наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;

в) следующие сведения о потребителе:

для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;

для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

г) адрес помещения в многоквартирном доме, жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;

д) наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

е) требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);

ж) порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в настоящих Правилах способом;

Информация об изменениях:Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. N 344 в подпункт "з" внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2013 г.

См. текст подпункта в предыдущей редакции

з) сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;

и) периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;

Информация об изменениях:Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2013 г. N 614 подпункт "к" пункта 19 изложен в новой редакции

См. текст подпункта в предыдущей редакции

к) порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги, в том числе порядок определения объема предоставленной коммунальной услуги по электроснабжению и размера платы за указанную коммунальную услугу с применением цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность), установленных для населения и приравненных к нему категорий потребителей в пределах и сверх социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы, а также порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;

л) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);

м) адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;

н) порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

о) права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

п) основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;

р) основания и порядок изменения и расторжения договора;

с) срок действия договора.

20. В договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с собственником или пользователем жилого дома (домовладения), дополнительно указываются реквизиты акта об определении границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения (при наличии), а также в случае отсутствия индивидуального прибора учета указываются:

а) сведения о направлениях потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек (освещение, приготовление пищи для людей, приготовление кормов для скота, отопление, подогрев воды, полив и т.д.);

б) виды и количество сельскохозяйственных животных и птиц (при наличии);

в) площадь земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

г) режим водопотребления на полив земельного участка;

д) мощность применяемых устройств, с помощью которых осуществляется потребление коммунальных ресурсов.

22. Для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в подпунктах "а" и "б" пункта 9 настоящих Правил, исполнитель в лице управляющей организации, товарищества или кооператива обязан не позднее 20 рабочих дней со дня, указанного соответственно в пункте 14 или 15 настоящих Правил, передать подписанный им проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в многоквартирном доме по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом. Собственник помещения в многоквартирном доме, получивший проект договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, при отсутствии у него разногласий по такому проекту обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей стороны 1 экземпляр договора с указанием в нем информации, указанной в подпунктах "в", "г", "д", "з", "л" и "с" пункта 19 и пункте 20 настоящих Правил, с приложением к нему копий следующих документов:

а) документ, подтверждающий право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме (жилой дом);

б) документ, удостоверяющий личность физического лица - собственника помещения, либо свидетельство о государственной регистрации юридического лица - собственника помещения;

в) документы, подтверждающие информацию, указанную в подпункте "з" пункта 19 и пункте 20 настоящих Правил (при их наличии у заявителя).

24. При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) обязаны в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Исполнитель, получивший протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.

При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, на рассмотрение суда.

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков.

 

ИМХО, из всего данного Постановления к нам относится только пункт 14.
В остальном речь идет о заключении договора с управляющей компании с собственниками жилых помещений, то есть, несколько о другом этапе.

 

Истек срок ответа из префектуры + завтра выборы УК

Друзья, вчера истек срок ответа, определенный федеральным законом, который должна дать префектура на наше обращение от 16.12.2013. Мне никто так и не позвонил, остальным участникам встречи, полагаю - тоже. Кроме того - завтра дата выборов УК комиссией. Это кому то (кроме меня, berkut и SGF) вообще интересно? Кто-то желает пободаться - позвонить в префектуру (номера я дам), уточнить насчет обещанного участия наших наблюдателей на завтрашнем подведении итогов? Если по этому поводу никто не отпишется сегодня до вечера, считаю, что это никому не нужно и, соответственно, и сам не парюсь (так как сильно загружен работой сейчас, честно говоря).

Кроме того, мы составляем обращение в стройинвест по поводу вранья насчет сроков ввода и нарушения ДДУ по 1 фазе 1-3 корпусам, собственно, было бы неплохо, чтобы кто-то небезразличный подключился - это не бином Ньютона, требуется только немного свободного времени.

PS Да, друзья, мне кажется что интеллектуальный спор на форуме по поводу законодательной базы немного заходит в тупик: мнения юристов конечно же хороши и полезны, однако нужны бы решения судов, которые помогают нам, а не оправдывают застройщика с УК в нарушении им наших конституционных прав (это ведь все прекрасно осознают, не так ли :? ). Очень бы хотелось, чтобы мы сосредоточились на этом.