Ипотека

Два года уж кануло...)
Вкратце: берите ипотеку с возможностью досрочного погашения по сроку (у Сбербанка такого нет, ВТБ и Транскапиталл точно да).
Если у Вас имеется на квартиру 30% от общей стоимости, вносите 10-15%, остальные досрочным погашением через месяц, сокращая срок платежа (не ежемесячную сумму).

Если в реальных цифрах, то взяв ипотеку на 2,2 млн я за 7 лет переплачивал 1,1 млн.по процентам. Досрочно погасив через пару месяцев 800 тыс. рублей сократил переплату по процентам до 350 тыс.

Взяв ипотеку сразу на 800 тыс. меньше, переплата была бы значительно больше. Как это происходит-не спрашивайте, когда наши банки начнут честно считать проценты-мир перевернётся, а пока приходится "крутить третьи педали на велосипеде".

 

Подтверждаю.
Сокращения срока в Сбере нет. Только сокращение ежемесячного платежа.
Но это не значит, что мы не можем получить требуемую экономию. Выход есть, правда более времязатратный.
Нас же никто не ограничивает в максимальной сумме ежемесячного платежа!
И калькулятор на сайте сбера имеет небольшие отличия от реального графика платежей.
Насколько я понял, на сайте расчеты ведутся исходя из периода - "месяц"; реальный расчет ведется исходя из количества дней в году и в платежном периоде.

 

Добрый день! Подскажите, пожалуйста…
После получения права собственности на квартиру МТС банк требует оформить страховку квартиры и дальше продолжать делать страховку жизни. Читала на форуме, что по закону РФ страховку жизни можно уже не делать, а только застраховать квартиру. Сотрудники банка не могут сказать, что мне будет за то, что я не сделаю страховку жизни и просят сделать официальный запрос в банк. Конечно, они мне откажут и придется делать две страховки каждый год.
Кому то удалось не делать страховку жизни? И как вы (может пример заявления) сделали это?

 

Читайте свой кредитный договор.
Там может быть прописано увеличение ставки при отсутствии страховки жизни, либо право банка потребовать досрочный возврат кредита. Если нет такого пункта - не страхуйте жизнь.

 

плюсую
Все (абсолютно все) ваши обязанности по ипотеке прописываются в договоре.
В Сбере (договор от 11.2014, то есть до всей этой катавасии) - обязанность титульного страхования после регистрации права собственности. И всё.
Страховку жизни предлагали, но весьма ненавязчиво)

Если про страхование жизни в кред. договоре не сказано ни полслова - шлите сотрудников банка лесом-полем до Мичуринца

 

Сокращение срока ипотеки гораздо выгоднее и быстрее сокращает переплату. Сбер и здесь извернулся. Мы уже год платим ипотеку ВТБ - за это время мы досрочно переплатили "всего" 145 000 рублей, а сократили срок ипотеки на 1 год и 8 месяцев и соответственно сумма переплаты сократилась на 1 лям. Естественно Сбер (частная контора, не имеющая к государству никакого отношения, хотя многие считают совсем иначе) такого допустить не может

 

Соседи-ипотечники, кто уже СОС оформлял.
Подскажите, есть ли срок годности у закладной?
Т.е., если сейчас еще СОС оформлять рано, т.к. дом на кадастре не стоит, но хочется все документы подготовить, сколько "проживет" закладная от момента ее выдачи банком до момента сдачи в МФЦ на СОС?

 

В вашем файле Не совсем правильно выполняется расчет суммы ежемесячного платежа, возможно ошибка в округлении. Рекомендую использовать методику описанную в книге "Методы финансовых и коммерческих расчетов Четыркин Е.М."

Ежемесячный платеж = D/c, где
D - сумма кредита;
c- коэффициент рассрочки.

с= (1-(1+i)^-N)/i, где

i - месячная ставка процента ((Годовая ставка/12)/100);
N- общее число платежей, N = 12n (n — срок погашения в годах).

Также в вашем файле не верно выполняется распределение между платежами по основному долгу и процентами за обслуживание кредита, если брать ипотеку в сбербанке.

Я пока сам не понял, как они в Сбербанке выполняют это распределение!?

 

через ...

 

Спасибо за замечание, на досуге посмотрю.
В Сбере они берут за основу в расчетах не месяц - а количество дней в периоде.
Т.е. % ставка делится на 365 дней, и умножается на количество дней в платежном периоде.
Т.к. кол-во дней в месяцах разное, то и платеж по основному долгу скачет.
Этот нюанс также узнал недавно. Файл попробую доработать уже после оформления своей ипотеки. Но в целом +- расчеты идут.
И отклонение с фактом будет не таким значительным.

 

По поводу разных способов досрочного погашения. Не надо так восхвалять "уменьшения срока". Любое частичное досрочное погашение уменьшает сумму переплаты по процентам. Особенно это актуально в первый год выплаты, так как вся сумма выше ежемесячного платежа идет в счет погашения основного долга, а следовательно уменьшает стоимость дальнейшего использования кредита.
Сами выплачиваем ипотеку в сбербанке. В течении 5 месяцев платим в два раза больше положенного. В итоге сумма переплаты изменилась с 4млн -> 2,9млн. Срок не уменьшается согласен, но когда долга не будет - не будет и срока =)

 

То есть вы советуете, что если есть лишние пара-тройка сотен тысяч, то лучше сократить размер долга и уменьшить переплату, чем просто закинуть на счет, чтобы списывалась каждый месяц?

 

Это в любом случае выгодно. Считайте, что Вам дали кредит на 100 тыс сроком на 12 лет, а Вы этот кредит отдали через месяц. Но есть и обратная сторона этого процесса - эти 100 тыс банк Вам дал вчера, а отдавать Вы их будете на протяжении 12 лет, когда эти деньги становятся дешевле, т.е. сегодня Вы на эти 100 тыс можете купить больше, чем завтра. Но и банку за пользование деньгами Вы платите как минимум 12% годовых.

 

Вот мы как раз думаем как вложить мат капитал. Или внести его и не платить 9 месяцев за ипотеку и пусть списывается или внести и сократить еще месячные выплаты. У нас 4 млн взято на ипотеку на 12 лет в СБЕРе, платим в месяц 52 тыс (по 13 тыс за каждый миллион). Если внесем мат капитал, то можем платить уже по 46 тыс в месяц или не платить вообще 9 месяцев, а потом начать платить опять по 52. Вот и думаем.

 

Вносить и ждать пока банк их будет постепенно списывать особого эффекта не даст - деньги банк у Вас взял, но по-прежнему начисляет по этой сумме ставку кредита. Если бы у Вас на руках единовременно была сумма за 9 месяцев - тут можно было бы подумать как их использовать. А так у Вас будет освобождаться сумма в 52000 каждый месяц, спустя 9 месяцев если Вы их не потратите, то накопите как раз сумму материнского капитала, т.е. фактически обналичите их. Но здесь возможно есть загвоздка - как банк принимает эту сумму? Он ее сразу спишет в счет погашения долга или просто зачислит на счет вклада, откуда производится списание?

 

Это зависит о меня. Если я кидаю большую сумму на счет и молчу, то банк просто списывает каждый месяц сумму минимального платежа. А если я хочу, чтобы списали всю сумму и перерасчитали сумму долга, то пишу заявление и сумма списывается сразу, уменьшая долг и, соответственно, ежемесячный платеж.

 

С обычными деньгами все понятно, но у Вас-то материнский капитал. Представим ситуацию - Вы решили активировать капитал на ипотеку, Вам их зачислили на вклад, откуда происходит списание. А Вы взяли и перевели деньги в наличные, в итоге деньги потрачены не на квартиру.

 

Хм. Половинку от них мы бы отщипнули))) на ремонт не хватает.

 

У нас СБЕР автоматически списал мат. капитал в счет погашения основного долга. Даже не помню, прошли деньги через наш счет или сразу же ушли к Сберу.

 

Да, мое мнение такое, что лучше при возможности заплатить больше и уменьшить в дальнейшем нагрузку на семейный бюджет =) В нашем случае тоже стартовали с 52к в месяц, сейчас уже обязаловка 40к.

Маткапитал списывается разовой оплатой, не делится и не обналичивается. Т.е. если вы принимаете такое решение, он весь уходит в счет погашения долга перед банком. Не помню ток как с % за текущий месяц происходит.