Материальная мотивация застройщика или штраф за срыв сроков сдачи

Многие люди не знают о таких тонкостях. А неправильно составленная претензия или иск дадут право послать вас, пока не исправите. А это опять свое время терять

 

Только вот по договору приобретается не квартира, а имущественные права на построенный объект недвижимости. Сейчас объекта недвижимости нет, т.к. он не введен в эксплуатацию, т.е. не построен. Как только он будет сдан и будет получен соответствующий номер ввода в эксплуатацию и адрес - каждый участник долевого строительства может требовать передачи ему построенного объекта.

 

разве не нужно?
ничтожность признается решением суда, а не "автоматом" или дольщиком, вроде так было всегда.

 

Можно и в суде, но обычно судья рассматривающий иск не принимает во внимание такие пункты.

 

Деюре,

Несколькими страницами ранее в ответ на вопрос о том, от какой суммы по договору следует рассчитывать размер неустойки, Вы написали (на примере "5 500 000 + 5 300 000 = 9 800 800"), что от суммы 9,8 млн. р., то есть от общей суммы по договору уступки права требования.

Не могли бы Вы пояснить, почему расчет следует осуществлять именно от общей суммы, а не от стоимости объекта долевого строительства, указанной в ДДУ.


Александр.

 

Я сегодня на консультации в юридической компании был. Офис прям в центре Москвы. Красивая вывеска и т.д. ну думаю, сейчас то все и узнаю. Как бы не так. Рассказал юристу, что собираюсь требовать неустойку по ДДУ оформленному согласно ФЗ214. А он мне говорит: "А у вас прописана неустойка в договоре?". Ну я думаю, может он не понял. Тогда я спросил про возмещение судебных расходов. Он в ответ начал мне показывать гражданский кодекс ст.15 о возмещении убытков. ( при чем здесь убытки). После этого я насторожился. А когда он мне начал рассказывать, что суд не может снизить неустойку и по то что без него, я никак это дело не выиграю ( заметьте, не про сумму, которую смогу отсудить) а именно не выиграю, что доказать что застройщик просрочил сдачу, это не так просто, я понял, что пора валить)))спасибо, не надо мне такой юридической помощи.

 

2 марта отправил письмо в Олету (из Москвы в Видное). В отделении оно было уже 5 числа, 7 они письмо получили. Теперь ждем ответа, на что я им отвел 10 дней.

 

Есть информация, что в акте приема передачи есть пункт, что дольщик не имеет претензий по срокам передачи. Я еще не отправлял претензию, Вот теперь думаю в нее дописать, чтобы подобный пункт не включали в акт, т.к. претензии имею.

 

Сейчас смысла в этом нет, когда будет конкретный акт, тогда можно и спрашивать, почему они считают, что претензий нет. Объективно подписание акта с этим пунктом лишает права предъявлять претензии, с другой стороны к моменту подписания акта застройщик уже обязан предоставить нам ответ относительно его позиции и при отказе в выплате неустойки и отказе убрать данный пункт из акта - можно вызывать полицию и фиксировать данный факт в виде протокола, в таком случае в суде застройщик уже не сможет сказать, что участник долевого строительства намеренно уклонялся от подписания акта.

 

А что делать, если цель - не только неустойку получить, но и ключи? Можно подписать акт с их формулировками, но при этом зафиксировать в отдельном протоколе например, что с таким-то пунктом не согласен, акт заставили подписать под давлением и не хотят исключать данный пункт с угрозой не выдавать ключи?

 

Я тоже думаю стоит попробовать убедить их сначала убрать данный пункт. Если откажутся то написать претензию в которой указать , что подписываешь акт в такой редакции, т.к. отказались его менять, без подписания не получить ключи и для предотвращения обвинений в уклонении. При этом не отказываюсь от претензий и права на требование неустойки.

 

Если этот протокол от них кто-то подпишет, иначе это просто бумажка, составленная Вами.

 

Эта "бумажка" будет написана в 2х экземплярах, за подписью 2х свидетелей, которых я приглашу с собой на приемку . И будет отправлена этим же днем по почте.

 

Это рискованное действие и не останется другого варианта, кроме как обращение в суд, теперь уже шансы получить компенсацию 50/50. А судья будет рассматривать 2 документа: акт приема передачи и составленный Вами протокол даже с указанием 2 свидетелей. У судьи явно возникнет вопрос - почему Вы подписали акт? И аналогичный вопрос судья задаст и застройщику - сроки нарушили? Почему не заплатили? И вот здесь очень важно понимать, что ответит застройщик.

В акте ведь сказано, что нет претензий по срокам передачи. И судья очень даже может не приобщить к делу Ваш экземпляр протокола. И придется обосновывать почему Вы подписали акт, а не например составили другой или отправили застройщику свой вариант документа. В общем при таком подходе если раньше шансы на получение денег были например 90/10, то теперь они будут 60/40 или даже 50/50.

 

Вы все очень сильно и напрасно усложняете. Читайте внимательней. В случае отказа вносить изменения и соответственно невозможности получения ключей ( все это будет зафиксировано с помощью свидетелей), будет написана претензия, в которой как раз и будут обозначены вышеуказанные причины подписания. Плюс как я уже писал будет указана причина, предотвращение обвинений со стороны застройщика в уклонении от подписания. Как показывает судебная практика, если все это сделать, то неустойку взыскать данная фраза не помешает. А вот если отравить свой акт и сидеть просто ждать, то застройщик через 2 месяца в одностороннем порядке подпишет этот акт в удобной ему редакции. Так что в любом случае в суд вам придется идти, только вот застройщик вас обвинит, что вы уклонялись и в фз214 не прописана возможность неподписания акта при неугодных пунктах. А только при наличии дефектов. И такие дела уже были. Суд считает, что подобная фраза не является причиной отказа от подписания. В результате неизвестно что с неустойкой получится, да еще квартиру получать 2 месяца минимум будете. Не все могут себе это позволить. Сейчас я жду официальный ответ из росреестра, по поводу возможности дописать в таком акте фразу о том, что претензии имею. Ответ выложу, как только придет.

 

Александр, уточните пожалуйста, вы в Росреестр как обращались, онлайн? Можете ссылку кинуть? Как быстро они обычно отвечают? Может мне тоже запрос написать, правда у нас в четверг приемка уже..

 

Да, онлайн. Но ответ они по почте посылают. Лучше вам позвонить или сьездить туда.

 

Подскажите, пожалуйста, почему в примерах расчета неустойки *8,25 /300*2 ставка рефинансирования умножается на 2?

 

Ст 6 п 2 ФЗ 214: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 

В акте приемки ничего зачеркивать нельзя, я правильно понимаю?

ФЗ 122, Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)
2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.