Материальная мотивация застройщика или штраф за срыв сроков сдачи

Соседи, здравствуйте!
Все (почти все) знают, что самый большой недостаток неустойки за нарушение сроков по дду это ее повсеместное снижение судами.
В арбитражных судах ситуация иная. Чтобы изменить подсудность и попасть в арбитраж нужно переуступить право требования организации или ИП.
Мы подготовили обзор арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика.
Если совсем коротко, то неустойка по цессии взыскивается и не снижается.
Если чуть длиннее, то выводы следующие:
1. Перемена кредитора с физического лица на юридическое не может являться основанием для снижения двойного размера неустойки.
2. При решении вопроса о снижении неустойки, необходимо наличие такого факта, как явная несоразмерность размера взыскиваемой неустойки размеру/последствиям нарушения обязательства, за которое данная неустойка взыскивается. При этом, должны учитываться такие факторы, как характер взаимоотношений, длительное неисполнение должником принятых на себя обязательств по договору, размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки исполнения обязательств по договору, превышение суммы неустойки суммы возможных убытков и др.
3. Для снижения размера неустойки необходима доказанность его несоразмерности размеру возможных убытков лицом, ходатайствующим об уменьшении.
4. Право на взыскание неустойки (денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником срока сдачи объекта) обладает самостоятельной имущественной ценностью. Закон не содержит положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой требования выплаты неустойки без уступки основного долга (права на объект по ДДУ).
5. Уведомить должника о смене кредитора, может как цедент, так и цессионарий.
6. В случае, если должником добровольно не исполняются требования цедента о выплате неустойки, то цессионарий имеет право на взыскание штрафа, размер которого — пятьдесят процентов от требуемой суммы. При этом, необходимо наличие отказа должника добровольно выплатить неустойку после получения им от цедента предсудебного требования о ее выплате. Только тогда, у цессионария возникает право на штраф.
7. Цессионарий не имеет права на возмещение морального вреда, которые возник у цедента.

 

Иными словами -нужно продать свою квартиру кому то по переуступке?

 

А можно ссылочку на правовую позицию высших судов по этому вопросу? Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда тоже аргумент, но явно недостаточный.
Скажу честно, что я этот вопрос не прорабатывал. Но знаю, что в научных кругах давно ведётся бурная дискуссия по последствиям подобной уступки и есть 2 точки зрения:
1. Нельзя уступить больший объём прав, чем те, которыми обладал цедент на момент уступки.
2. Норма о двойной ставке призвана защитить потребителя как слабую сторону в договоре и поэтому она должна применяться независимо от того, как потребитель приобрёл права.
Мы все приобретали квартиры по переуступке от ИП или ЮЛ. У них не было права на неустойку в двойном размере. Но у нас это право возникло. Так? А теперь при обратной уступке это право сохраняется?

 

Уважаемые дольщики, нужно понимать, что путь взыскания неустойки через Арбитраж - очень зыбкое дело.
Да, действительно, есть определенная положительная практика взыскания неустойки в Арбитражном суде, но есть и куча трудность на пути:
- Выбор подходящего ИП, юридического лица, который будет отвечать критерию надежности;
- Регистрация договора цессии в Росреестре, что является основной трудностью в этом деле, так как Росреестр (по крайней мере в Москве) отказывается регистрировать такие договоры;
- Большое количество судебных процессов и времени, которое уйдет у Вас на это дело.
Рассказываю исходя из личного опыта.
Мне Росреестр не зарегистрировал договор, поэтому сейчас я оспариваю его решение в Арбитражном суде.
На сколько это все может затянуться - неизвестно.

 

Кредитор не может передать больше тех прав, которые существовали на момент перехода права.
Если Вы имели право на неустойку в двойном размере + штраф, то эти права можно передать по договору уступки.
Другой вопрос, как работает этот механизм, если Вы приобретали квартиру по переуступке от ИП или ЮЛ, а не по прямому ДДУ с застройщиком.
Есть разъяснения на этот счет в Обзоре судебной практики ВС за 2013 год, но учтет ли эти разъяснения Арбитражный суд ? Эта ситуация 50 на 50, как мне кажется.

 

Всем спасибо за обсуждение!
Всем все отвечу. Но по пунктам)
Gardener, переуступать квартиру юрику не только не нужно, но и вообще противопоказано!
В этом случае новый дольщик потеряет право на повышенный процент неустойки (останется 1/300, не умноженная на 2), а кроме того утратит право на штраф 50% по ЗоЗПП.
Переуступать нужно исключительно право требования неустойки и штрафа.
Квартира остается у того, кто ее приобретал по ДДУ.

 

Не всю квартиру, а только право на взыскание неустойки и штрафа.

 

Дядя Изя!
То, что нельзя уступить больший чем имеешь это даже не точка зрения)
Это намного больше и досталось нам от римлян: nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet.
Норма о двойной ставке однозначно призвана защитить слабого потребителя если он приобрёл таки право.
Разве тут есть противоречие?
Мы приобрели будущую вещь по ДДУ и наше право на неустойку производное от права на вещь, а не от права на неустойку у предыдущего владельца.
Еще раз. Нет никакой обратной уступки. Упаси Вас Бог ради взыскания неустойки передать кому-то право на квартиру!)

 

То есть это что то вроде продажи долгов? Как банк продает безнадежные кредиты?

 

Ну сорри, я не так понял.
А кстати, может быть есть конторы скупающие такого рода права? Ведь деньги в случае выигрыша получат они?

 

ПетрРомейко!
Так много информации, что по пунктам!
Путь взыскания неустойки очень зыбок в любом случае, а не только через Арбитраж. Но самое зыбкое это не суд, а фактическое получение денег. Олета, слава Богу, деньги еще не растеряла!
Куча трудностей есть всегда. И в арбитраже, и в общей юрисдикции. Только в арбитраже они преодолимы, хоть и требуют затрат и сил.
*Выбор подходящего ИП, юридического лица, который будет отвечать критерию надежности;
Это однозначно очень важно. Если нет доверия, то нужно регистрировать под себя. Это затраты, по этому при долге в 200 т.р. "заморачиваться" смысла нет А вот если 10 дольщиков по 200 т.р., то можно и ООО под них сделать.
* Регистрация договора цессии в Росреестре, что является основной трудностью в этом деле, так как Росреестр (по крайней мере в Москве) отказывается регистрировать такие договоры;
И правильно делает. Его дело переход прав на недвижимость, пусть даже и будущую. Цессию на неустойку не нужно регистрировать.
* Большое количество судебных процессов и времени, которое уйдет у Вас на это дело.
Это не совсем правильно. Количество процессов такое же. Плюс полная и доступная всем прозрачность делопроизводства в арбитражной системе kad.arbitr.ru
Документы для суда должны быть подготовлены тщательно и полно. Но они должны быть такими и в общей юрисдикции.
Регистрация юр. лица процесс технический и не отнимающий много времени.

На самом деле проблемы (сложности) другие:
Надо платить пошлину. Это факт.
Если нужен моральный вред, то придется его заявлять самостоятельно в общей юрисдикции. Это тоже факт, так как тесно связанные с личностью права не отчуждаются.
Надо нормально структурировать сделку чтобы иметь гарантию получения "просуженных" денег с юрика.

Какой Вам договор не зарегистрировал Росреестр, я даже не могу представить.
Если уступки прав и обязанностей по ДДУ, то правильно сделал.
В договоре Олеты возможность переуступки обусловлена согласием застройщика.
Без согласия (а он его никому особо и не дает) прямая дорога в суд, только лучше в общую юрисдикцию.
Если какую то другую переуступку, то Росреестр тут вообще не причем.

 

Gardener, да!
Что-то вроде продажи права требования коллекторам.
Я гипотетически готов покупать долги Олеты с оплатой сразу, но маленькие суммы не очень интересно.
Для небольших сумм для всех сторон целесообразнее уступка права с оплатой после взыскания.

 

Был еще вопрос про позицию высших судов.
Практика ВС есть, но правовыми позициями она не изобилует.
В основном определения о том, что более ранние постановления вынесены в соответствии с законом.
Но мы обязательно доберемся и до этой практики, и до практики суда округа. Просто не сразу)

 

Понятно. Т.е. вы предлагает провести все досудебные процедуры от имени физика, зафиксировать размер подлежащих взысканию санкций и когда уже следовало бы предъявлять иск, уступить права на взыскание юрику. Так?
Поскольку сделка в любом случае будет возмездной, то целесообразно было бы "оплатить" приобретённое право и желательно в полном или близком к нему объёме. Я понимаю, что срок оплаты может ещё не наступить, но это было бы крайне желательно.

 

Дядя Изя, Вы понимаете все мудро.
Но, даже если Вы не пишите, то Вы также понимаете и то, что чем раньше я заплачу за приобретенное право, тем дешевле я его вынужден оценить.
В этом случае я привлекаю деньги партнеров, которые рискуют и хотят заработать. А условия устанавливает тот, кто платит...
Если мы договариваемся на отсрочку оплаты, то сами становимся партнерами, сами рискуем и сами зарабатываем.
Это справедливо.

 

Demitrium, вы меня неверно поняли. В подобных случаях у суда всегда возникает вопрос: уступленное право оплачено? Так вот, если есть документальное подтверждение тому, что оно оплачено и фактически оплаченная сумма составляет, скажем, 90% от взыскиваемой, то какое уж тут снижение неустойки? А проблема "оплаты" (обратите внимание, что я опять беру это слово в кавычки) вполне решаема.

 

Мда, читаю тут про уступку и опять вижу сказки про золотые горы и никакой практики. Петр попробовал сам решить этот вопрос и уперся в тупик. А уважаемый коллега Дмитрий пока рекламирует то, что не работает. Более того, все без исключения случаи, когда в сети кто-то обещал большие выигрыши через уступку, на поверку оказывались мошенничеством. Я не думаю, что Дмитрий занимается этим же, но он явно рекламирует не то, что в итоге продаст. Я пока не видел ни одного живого человека, который бы получил деньги, реализовав схему уступки прав, ни одного. А вот обманутых знаю.

 

Дядя Изя, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст. 389.1 ГК РФ).
Для суда имеет значение, было ли оплачено уступленное право цедентом. Ибо nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet )
Если договором не установлено, что право переходит после оплаты, то оплата переуступки не важна.
Она важна только как преюдиция для последующих вопросов расчетов цедента и цессионария. Но это другая история.
Сколько заплачено за переуступку с позиции снижения неустойки тоже не важно. Основание для снижения неустойки это ее несоразмерность нарушению обязательства застройщиком. Взыскивались бы убытки, можно было бы говорить о расходах на приобретение.

 

ВладимирД!
Обзор практики двумя страницами выше.
Все "разжевано" не так чтобы специально для всех, но точно для пользы этих всех.
Уважаемый Дмитрий видит 35 постановлений 9ААС и 10 АСС только за 2016 год.
Не говоря про решения судов первой инстанции.
Если это и не много по сравнению с числом дел в общей юрисдикции, то, в любом случае, позволяет говорить о наличии уже сложившейся практики.
Для обоснованно сомневающихся Дмитрий говорит, что может купить хорошие с его точки зрения права требования за справедливые (с его точки зрения) живые деньги до всех судов.
Ну а что, кому и каким образом он тут в итоге продаст и у кого купит в данный момент не знает даже он сам.
Право хоть и наука, но прикладная. Оно следует за экономическими отношениями, а на них неизбежно влияет система из желания заработать и риска потерять.

 

"Но самое зыбкое это не суд, а фактическое получение денег. Олета, слава Богу, деньги еще не растеряла!"
- Вы, наверное, уже прошли этой дорогой, раз говорите так уверенно ?
"Цессию на неустойку не нужно регистрировать".
- Приведите нормы материального права в подтверждение Ваших слов или хотя бы 3 свежих судебных решения Арбитражного суда Московского региона.
"На самом деле проблемы (сложности) другие:
Надо платить пошлину. Это факт".
- О какой пошлине идёт речь ? За подачу иска в Арбитражный суд ? И это Вы считаете проблемой ? Вы оптимист, однако.
"Какой Вам договор не зарегистрировал Росреестр, я даже не могу представить.
Если уступки прав и обязанностей по ДДУ, то правильно сделал.
В договоре Олеты возможность переуступки обусловлена согласием застройщика.
Без согласия (а он его никому особо и не дает) прямая дорога в суд, только лучше в общую юрисдикцию".
- Если Вы не знаете, уважаемый, то согласие застройщика не нужно в случае уступки права требования по договору цессии.
Что Вы хотите доказать, когда не знаете элементарных вещей и Закона, который регулирует эти отношения ? У Вас хотя бы есть юридическое образование ?