Вопросы по покупке квартиры - консультация "вредного" юриста.

Итак, продолжим. Обобщим и углубим так сказать.

Всех участников нашего форума интересуют следующие 8 вопросов. На 94 пользователя всего 8 вопросов.

Это очень показательный момент, который многое объясняет! Например, почему московский регион лидер по числу обманутых дольщиков...

Грустно, товарищи, грустно.

А вот список вопрос, которые стоят на повестке дня:
Vanadiy

1. В 214 ФЗ прочитал, что по соглашению сторон цену за квартиру, прописанную в договоре, можно впоследствие менять. Может ли это значит то, что застройщик потом скажет, что инфляция, кризис... надо бы доплатить?

2. Судя по тексту соглашения на право требования уступки по ДДУ, все права и обязанности инвестора (ЗПИФа "Рассказовка"), который обладает основным ДДУ, переносятся на гражданина-покупателя. С правами ладно, жить можно, а вот есть ли какие-то обязанности, которые потом могут стать боком этому самому гражданину? Неуплату цены квартиры я не рассматриваю, это и так понятно.

3. "Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (созадваемом) доме, не допускается."

Вот это как понимать?

Александр.

4. Допустим, застройщик объявил себя банкротом и начал процедуру банкротства, так и не достроив дома. Что мне (нам всем) делать?

5. Насколько вы сами оцениваете грамотность составления договоров юристами Абсолюта? Много ли там неточностей и противоречий с действующим законодательством, за которые, допустим, можно зацепиться, и в случае плохого развития ситуации решить вопрос в суде в свою пользу.

6. В чем же основной плюс этого закона для меня, покупателя квартиры? И какие отрицательные моменты (кроме понятных и описываемых выше) он несет для дольщика?

Да и вообще, фишка Абсолюта - мы строим в соответствии с этим законом. Это хорошо, здорово даже наверное, но разве можно строить не в соответствии с этим законом? Типа есть банк, который участвует в системе страхования вкладов физ.лиц, а есть банк, который не участвует, так?

Shakal

7. Еще был пункт в соглашении, о том что расхождение проектной и фактической площади не признается сущестыенным и не влечет изменение цены.

Aldr

8. Это как раз вопрос юристу - есть ли гарантии государства в виде привлечения другого застройщика в случае прекращения строительства?

Ответы на них далее.

 

Вопрос: "В 214 ФЗ прочитал, что по соглашению сторон цену за квартиру, прописанную в договоре, можно впоследствии менять. Может ли это значит то, что застройщик потом скажет, что инфляция, кризис... надо бы доплатить? "

Ответ: Цену можно менять, как и номер квартиры, её площадь и т.д., но ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН!

Также текст закона определяет возможность изменения цены в случаи и при условиях, которые прямо прописаны в тексте ДДУ.

Например, изменение цены после обмеров БТИ предусмотрено ДДУ.

Если бы текст ДДУ четко предусмотрел изменение цены в случае инфляции, кризисов и т.д., тогда бы цена в ДДУ могла быть изменена.

 

Вопрос: Судя по тексту соглашения на право требования уступки по ДДУ, все права и обязанности инвестора (ЗПИФа "Рассказовка"), который обладает основным ДДУ, переносятся на гражданина-покупателя. С правами ладно, жить можно, а вот есть ли какие-то обязанности, которые потом могут стать боком этому самому гражданину?

Ответ: Почти любой договор предусматривает не только права, но и обязанности, ДДУ не исключение. Основная обязанность дольщику - оплатить объект, а после завершения строительства принять его по передаточному акту.

Текст ДДУ, с которым нам всем жить, содержит много любопытных моментов. Но однозначно сказать, что какие-то обязанности "выйдут боком" нельзя. Например, обязанности гражданина, предусмотренные законом о защите прав потребителя могут выйти для него боком или нет? Пожалуй, Ваш ответ на мой вопрос будет моим ответом на Ваш. Кстати, закон о защите прав потребителей здесь указан совсем не случайно.

 

Вопрос: "Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (созадваемом) доме, не допускается."

Вот это как понимать?

Ответ: Если застройщик привлечёт какого-либо инвестора-юрлицо, и (по неопытности) заключит с застройщиком не ДДУ, а, например, договор инвестирования (в рамках соответствующего закона), то потом уступить Вам, физическому лицу, права по этому договору не сможет.

 

Отдельно спасибо Александру за его вопросы. Его вопросы очень показательны в части ожиданий покупателей от услуг юристов.

Этим высказыванием я ни в коем случаи не хочу обидеть, подколоть или задеть Александра!

Вопрос: Допустим, застройщик объявил себя банкротом и начал процедуру банкротства, так и не достроив дома. Что мне (нам всем) делать?

Ответ: Молиться! Каждый своему Богу. А если серьезно, то вариантов наших действий очень много, поэтому стратегию действий надо придумывать исходя из ситуации. Единого рецепта в этой ситуации нет, т.к. у юристов как и у врачей есть принцип - "Не навреди!".

Пишу для размышлений можно почерпнуть в закона об банкротстве (в редакции не позднее лета прошлого года).

Правда во всех вариантах хорошего мало...

 

Вопрос: Насколько вы сами оцениваете грамотность составления договоров юристами Абсолюта? Много ли там неточностей и противоречий с действующим законодательством, за которые, допустим, можно зацепиться, и в случае плохого развития ситуации решить вопрос в суде в свою пользу.

Ответ: Юристы Абсолюта молодцы! Хотя и их договор содержит тонкие места. Например, есть положения, которые можно в суде признать недействительными (во всяком случаи основания для этого присутствуют). Думаю, юристы при подготовке ДДУ это понимали, но включили эти пункты преднамеренно. Я бы также сделал.

Плюс есть ещё один небольшой ляп в договоре, о котором я не хотел бы писать в открытом форуме (он не большой, но вдруг пригодиться?)

Незнание закона не освобождает от ответственности, а знание - часто!

 

Вопрос:

В чем же основной плюс этого закона для меня, покупателя квартиры? И какие отрицательные моменты (кроме понятных и описываемых выше) он несет для дольщика?

Да и вообще, фишка Абсолюта - мы строим в соответствии с этим законом. Это хорошо, здорово даже наверное, но разве можно строить не в соответствии с этим законом?

Ответ: Абсолют не строит в соответствии с этим законом, а продаёт квартиры. На процесс строительства этот закон никак не влияет, а вот на продажи совсем другое дело.

Да, можно продавать квартиры не руководствуясь этим законом. Есть другие, законные и не очень, варианты продажи квартир в новостройках.

Пожалуй, выделю пару таких плюсов: если на руках у дольщика зарегистрированный ДДУ, значит у застройщика на руках уже есть определенный пакет документов по строительству, т.е. это всё ещё воздушные замки, но для которых уже есть участок. А также если есть на руках зарегистрированный ДДУ, значит эту квартиру больше никому не смогут продать.

Ну и пару минусов: возможность пролонгации срока строительства застройщиком и полумертвые гарантии при проблемах у застройщика со строительством в целом.

Этот закон не панацея, но некий аспирин для дольщика.

 

Вопрос: Еще был пункт в соглашении, о том что расхождение проектной и фактической площади не признается сущестыенным и не влечет изменение цены.

Ответ: Это пункт был по изменению цены не по ДДУ, а по соглашению об уступке прав.

 

Вопрос: Это как раз вопрос юристу - есть ли гарантии государства в виде привлечения другого застройщика в случае прекращения строительства?

Ответ: Гарантий нет. Есть мнимые гарантии и красивые обещания. Например, даже специальный закон по этому поводу в московской области принимали. Только писали его ...удаки какие-то...

 

Итак, что мы имеем?

На все вопросы я вроде ответил, кроме вопросов Александра.

Александр, специально для Вас: "Всё будет хорошо!"

Именно такой ответ покупатели хотят услышать от юриста при покупке квартиры в новостройке.

Но! Нормальный юрист не может дать такой ответ!

Почему именно так? А вот это уже совершенно другая история...

Вам хотелось бы её услышать?

 

Я так полагаю, что все-таки некоторые здесь форумчане еще присматриваются к покупке квартиры. К коим отношусь и я. В связи с этим два вопроса:

1. Может ли вся эта шайка (Абсолют, Олета, ЗПИФ и т.д.) кинуть с теми документами, которые они выдают покупателям?

2. Если случится кризис, то удастся ли вернуть заплаченные деньги? И если и удастся, то только половину стоимости, т.к. в договоре ДДУ цена одного кв. метра записана как 40 с чем-то тыщ рублей?...

Эти вопросы не праздные, т.к.:

- Очень смущает застройщик - ничего ранее не строил, владелец - оффшор из Англии. Фактически получается фирма-однодневка.

- Инвестор тоже смущает: здесь нашел статейку про ЗПИФ: http://www.househunter.ru/state/216/ Понятно, что они дают настоящее соглащения на право требования уступки, а не договор о намерении, но все же...

 

Будут ли у них деньги в период кризиса - да кто его знает. Тут не к юристу, а к гадалке надо.

Статья, ссылку на которую Вы привели, тухлая... (извините за мой французский). К сути ЗПИФов не имеет никакого отношения, раз, и к схеме приобретения, предлагаемой Абсолютом, два.

По поводу кинуть с документами - тут много моментов: на каком этапе? на какую сумму? Кинуть так, что суд не поможет? или кинуть так, что суд выиграешь, а денег не вернешь...

 

У меня вот такой вопрос возник:

Все основные бумаги, которые мы заключаем с ЗПИФом называются соглашениями, а не договорами. С юридической точки зрения соглашение и договор равнозначны или все-таки есть разница?

 

Есть вопрос по ДДУ, статья 3, пункт 5:

"В случае, если после государственной регистрации права собственности на Объекты Участником не будет надлежащим образом оформлено (зарегистрировано) соответствующее право на долю в земельном участке, Договор не считается исполненным Участником надлежащим образом и Застройщик вправе потребовать уплату штрафа в размере 50% (пятидесяти процентов) от стоимости Объектов, право собственности на которые возникает у Участника, а кроме того, Застройщик вправе требовать с Участника возмещения убытков в полной сумме сверх неустоек."

Интересно, к какому надлежащему образу фраза "не будет надлежащим образом оформлено (зарегистрировано)" отсылает исполнение этого пункта? Если, например, сам застройщик не зарегистрирует право на долю в земельном участке - это будет считаться ненадлежащим образом, за который мы должны будем платить 50%-ный штраф?

И еще вопрос: перед подписанием соглашения об уступке прав требования необходимо подписывать соглашение об обеспечении обязательств, которое, как мне кажется, не прописывает никаких обязательств застройщика и его ответственности, кроме как намерения в будущем подписать соглашение об уступке.

Т.е. если, например, по каким-то причинам застройщику придется возвращать уплаченные средства обратно покупателю, то какую застройщик несет ответственность, если он не вернет эти средства в срок 1 месяц? Или будет тянуть с подписанием соглашения об уступке?

 

Нам остаётся только догадываться, что имели ввиду юристы Абсолюта.
И вот почему: по закону с момента регистрации права собственности на квартиру покупатель считается собственником соответствующей доли на земельный участок. То есть дополнительно заниматься регистрацией земли не надо.
Но прикол в том, что также автоматом права собственности застройщика не землю не прекращается, и он продолжает платить за неё налоги )))
Вот и хочет Абсолют, чтобы дольщики делали лишние движения по этому поводу.

ему не надо это делать, т.е. Ваш вопрос лишён смыла.

угу.

Ответственность - ст.395 ГК РФ. А тянуть с подписание соглашения им в настоящий момент не за чем.

 

Это нормально, что приостановили регистрацию ДДУ в ФРС на время расширения Москвы?

 

По закону - нет, по факту - нормально.

 

суд можно выиграть но денег не вернуть, и потом ищи кто их взял, а особенно, когда проект начался и недостроился, то мошеничества тут нет, вроде как бы ребята начали работать, но ошиблись, и привлечь не за что, уголовка по ним не плачет...

особую важность представляет тут стоимость квартиры по ДДУ!

обратите внимание, что она прописана ниже той, что вы платите!

а знаете что это означает?

что вы можете требовать только в случае долгостроя от суммы по ДДУ, а во вторых, расторгнуть контракт можно, однако вот сумма штрафа неадекватная на мой взгляд!

свобода договора предполагает расторжение договора в случае, когда нарушены сроки строительства и вы не хотите больше этот объект, потому что задержались выплаты,,, а по сути получается что Олета Вам денег может и вернет, однако Эверест заберет себе не мене 150 000 рублей или 20 % от суммы! тут ведь нюанс забавный получается! Олета невовремя построила, а это ваше полное право по 214 ФЗ, а если вас это не устраивает и вы хотите расторгнуть договор, то Эвересту оставляете просто так штраф!

забавный такой ход!

 

Уважаемый Юрист, позвольте Вам задать вопросы:

1. Как в договоре указать ответственность Эвереста за действия Олеты?

2. Указание стоимость в уступке права требования одной суммы, а в ДДУ в половину меньшей - как обойти этот момент, чтобы все-таки написать полную стоимость контракта?

3. Что необходимо сделать, чтобы в случае долгостроя можно было бы расторгнуть контракт и вернуть все денежные средства? как прописать это в договоре?

потому как прочитав беглым взглядом договор, я увидел, что в нем мало что обеспечивает наши гарантии!

изучаю кредитный договор на всякий случай, чтобы ещё и на проценты не залететь ведь Эвересту то потом ничего не предъявишь! он то по сути ответственен только за действительность обязательства! а не за то, что Олета будет годами строить!

тут ведь юридическая эта тонкость напрягает!